如何寻找成功的市中心进行投资
随着一级市场过热和资本化率压缩,更多厌恶风险的商业房地产投资者正在寻求二级和三级市场进行资本配置。在这些城市中的许多城市,振兴市中心为当地和小规模投资者提供了购买大城市无法负担的优质建筑的机会。
但投资者如何判断哪些振兴市中心会繁荣发展?目的地开发协会 (DDA) 调查了、加拿大和西欧的 400 个市中心和市区,以确定成功的 20 个共同要素。其中:品牌、发展和营销行动计划;强大的品牌和零售重点;大量同类企业;住在或留在市中心的人;有耐心资金的先驱投资者;聚集地;活动和娱乐;并命名为市区。
这些市中心中最成功的城市在核心区或区域的入住率至少达到 97% 或更高,与州、省或地区的类似城镇相比,租赁率达到市场价格或更高。营业额每年不到 5%。
DDA 指出,那些不成功的业主有不合作或有共同愿景的业主、缺席的业主、扼杀成功零售的法规以及其他功能失调的品质。
投资重点
投资重点的转变在城市土地研究所的年度房地产新兴趋势报告中尤为突出。2018年报告汇总了投资和发展前景排名前78位的市场;在前 20 名中,4 个是顶级二级市场,4 个与一级市场相邻,10 个是二级市场,只有两个——洛杉矶和波士顿——被认为是一级市场。
密苏里州堪萨斯城——在 ULI 的报告中排名第 29 位,超越了布鲁克林、哥伦比亚特区甚至曼哈顿等市场的投资和开发前景——是一个将其市中心转变为充满活力的三级市场,18小时城。据 Cushman & Wakefield Inc. 董事总经理 Michael Mayer 报道,它现在仅在市中心环路内就有 5 亿美元的计划中的多户住宅开发项目。在那里,许多投资机会都在 3000 万美元及以下。
文艺复兴
市中心的复兴始于 2000 年代初,当时住宅价格平均为每月每平方英尺 1.00 美元。他说,今天,这个数字接近每平方英尺 1.50 美元。
Mayer 指出,该市最新的豪华住宅项目之一,Cordish Companies 的两盏灯,大多数单位的价格约为每平方英尺 2.20 至 2.30 美元。与此同时,Cityscape Residential 的 Crossroads Westside 被视为市中心新单位更实惠的选择,起价约为每平方英尺 1.70 美元。
他继续说,整体复兴是多种因素的结合。一个是沿着堪萨斯城主街行驶的两英里 KC 有轨电车,该有轨电车服务于联合车站、十字路口艺术区、电力和照明区、中央商务区和历史悠久的河流市场。他说,这尤其刺激了对最后一个街区的投资,当地餐馆和投资者将其阁楼建筑视为很酷的地方。
对 River Market 的兴趣建立在 Power and Light District 的成功基础上,该区是由 The Cordish Companies 重新开发的 9 个街区以及考夫曼表演艺术中心。他解释说,这两个项目都刺激了市中心的复兴。
“15 年前几乎没有人住在市中心,但现在预计到 2025 年将有 35,000 人,这对三级市场来说意义重大。”
他表示,复兴吸引了市中心的许多投资者,并指出堪萨斯城的进入成本仍然合理,风险没有成熟市场那么高。
“但成功会带来成功,进入的成本开始越来越高,”他警告说。
当前的周期几乎完全由本地投资者和家庭以及对主要市场的资本化率不满意的场外投资者推动。
“我不认为这是实际价格的问题,即使对于较小的投资者,”他补充道。“人们只是对其他领域的低回报感到不舒服。过去,我们曾看到大型的、场外的机构投资者对堪萨斯城感到厌烦,并可能持有少量头寸。现在我们看到这些人积极寻求未来在这个市场上的存在。”
如果 Mayer 可以将堪萨斯城市中心的成功归结为五个因素,那么他将归功于教育程度、生活质量、艺术和文化、交通便利和活力。
他指出,这些因素不仅吸引了商业房地产投资者,还吸引了千禧一代和寻求积极生活方式的空巢老人;WeWork 和 ZOLOZ 等前瞻性企业租户正在寻找千禧一代人才;以及 AutoAlert 和 Sedgwick LLP 等主要租户,它们都将大量设施从其他市场搬迁到堪萨斯城。今年晚些时候,瑞士再保险集团将从堪萨斯州欧弗兰帕克 (Overland Park) 跟进,前往市中心。
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