在工业和办公室工作的资本回报

在 2021 年寻求融资的工业借款人将获得来自所有贷方类型的全方位选择——寿险公司、CMBS、银行和债务基金。债务市场充斥着寻求工业交易的资本，但即使是一些办公室交易也在有选择地完成。

执行副总裁 Val Achtemeier 表示，尽管是远程工作，但自袭击以来，世邦魏理仕的洛杉矶资本市场办公室比以往任何时候都更加忙碌。

这主要是由于强劲的借款人需求，以及工业资产非常“强劲”的流动性环境。

“我们看到工业部门在融资和投资销售方面确实是资本市场的一个优势点，”Achtemeier 说。“这取决于借款人对贷款价值比的偏好，以及他们是否想要固定利率或浮动利率债务。”

发起人报告说，固定利率和浮动利率贷款的利差也非常小，贷方努力赢得令人垂涎的交易和稳定的高质量报价。即使是建筑贷款，去年工业发展的流动性和定价也显着改善——无论是投机性项目还是预发布项目。

在 LIBOR 徘徊在 11 至 12 个基点左右、令人信服的利差以及大多数浮动利率贷款不再具有任何形式的 LIBOR 下限的背景下，许多借款人选择了市场上可用的浮动利率期权.

Achtemeier 指出，对冲成本相当合理，有提前还款的灵活性，低指数利率提高了现金对现金的回报。

然而，根据 Achtemeier 的说法，最重要的是提供理想规模和多样化的投资组合贷款，因为它们往往能获得最佳定价和最强的报价深度。

工业部门是债务市场的一个亮点，大多数贷方都在努力增加对工业部门的敞口。

泳池里的每一个人

CMBS 贷方，即许多传统上专注于核心固定利率贷款的银行和寿险公司，一直具有竞争力，并且对浮动利率工业抵押贷款有着强烈的胃口。

据消息人士称，固定利率市场对于工业借款人来说也是白热化的，其利差从 100 BPS 的低点到 140 BPS 左右不等，具体取决于风险状况和 LTV。大多数交易的 10 年期国债利率为 1.58%，10 年期货币通常为 2.75% 至 3%，5 年期固定利率货币价格约为 2%，定价非常严格。

Cushman & Wakefield 亚特兰大办事处股权、债务和结构性融资业务执行董事布赖恩·林尼汉 (Brian Linnihan) 表示，较低的资本化率使得推动杠杆变得更加困难。

他指出：“对于以 60% 的杠杆率实现低四边形上限的新建工业产品，这将是一个非常紧张的债务收益率。”

稳定、租赁良好的工业企业通常会寻求并获得 55% 至 60% 范围内的杠杆作用。但资本也在寻求租赁不足的工业。

例如，Linnihan 的团队曾与债务基金、寿险公司甚至银行合作 30% 的租赁工业，尽管这种类型的交易通常属于债务基金类别和寿险公司。现金流和偿债覆盖率决定了银行是否感兴趣。

因为工业是相当二元的，意味着一两个租户，它要么全租，要么不租。根据租赁情况，浅湾租约较旧的工业物业对银行、寿险公司和债务基金具有吸引力。

Achtemeier 指出，位于填充地点的大部分旧工业正在被工业用户吸收，以便及时交付。

办公室工作

虽然每个贷方都想进入工业领域，但他们并没有回避办公部门，也不需要多户部门中看到的储备。

在之后，Cushman & Wakefield 位于东南部的亚特兰大办事处已经关闭或正在营销从 A 类到 B 类以及从再融资到收购的产品类型的大约 24 笔办公室交易。

随着公司开始重返办公室，贷方对提供办公室贷款的想法越来越满意。

Linnehan 说，尽管办公室的流动性不断增加，但它并没有上升到之前的水位线，最难完成的办公室交易涉及空置或近期租约展期。

另一方面，他说，具有良好加权平均租期的办公产品，无论是否有空置，都在竞标强劲，他补充说，该产品的定价比 19 之前更加强劲。

例如，亚特兰大办事处正在完成一项位于机场对面迈阿密郊区的办事处交易。Linnehan 说，这是“我们可能营销过的最热门的交易之一。”

70% 的租赁建筑由债务基金融资，其定价比之前更好。

发起人发现，贷款人并没有要求在办公室或工业部门提供额外的流行病储备，但他们现在提前提出了几个新问题。在营销交易时，贷方问的第一个问题是在期间收款情况如何，是否有租户要求救济，是否获得救济，以及以何种形式。

下一个问题是关于转租。即便如此，Linnihan 说，无论与相关的问题的答案如何，贷方从未拒绝报价。

街区的新孩子

由于传统贷方之间的竞争如此激烈，进入市场的新进入者越来越有创意。

Quick Liquidity 是一家利基直接资产负债表贷方，每年贷款在 2000 万至 3000 万美元之间。QuickLiquidity 的联合创始人 Yoni Miller 表示，他专注于利基市场以减少竞争。

他希望做更多业务的一个利基领域是破产时的债务人财产贷款，借款人可能需要救助资金、转换财产的资金和增值租赁。

“我们想做更传统的桥梁产品，但老实说，这个领域竞争非常激烈，”米勒说。

QuickLiquidity 使用其资产负债表关闭贷款，然后通常将 80% 的贷款银团出给合格投资者，通常是高净值个人，并在其资产负债表上保留每笔交易的 20%。它还以被动股权作为抵押品，这意味着 QuickLiquidity 不在所有权上，而是在银团或合伙企业中获得所有权质押。

Janover Ventures 是一个新人，它提供了一个门户网站，将借款人与大约 25 家贷方相匹配，就像 Rocket Mortgage 一样，但商业房地产除外。该公司充当了近 2 亿美元的在线中介，主要是小型多户家庭贷款。

该公司使用谷歌、其拥有的各种网站以及其他数十个将借款人吸引到其漏斗中的网站挖掘借款人以进行多户收购，平均在三分半钟内对借款人进行筛选并与贷方匹配。贷款可能很小，也可能高达 2000 万美元。随着市场重新开放，Janover 希望在 2021 年将去年的交易量增加一倍以上。

“我们看到最后一英里的工业和冷库继续保持强劲势头，在许多情况下，交易比多户住宅更具吸引力(对卖家而言)，”Office 仍然是一个挑战，”创始人兼首席执行官 Blake Janover 说。“在大型市场中长期租约的单租户仍然没有受到限制，但其他一切都得到了很好的打击，除非你所在的市场一直处于从城市和重税市场迁移的接收端(想想纽约市到迈阿密和旧金山到奥斯汀)。