经济健康将如何为CRE注入活力

根据 Marcus & Millichap 最新的特别报告《2021 年第二季度后投资趋势》，在经济走强的情况下，对商业房地产行业快速复苏的预期正在增长。随着刺激基金和其他联邦支持计划的提振，疫苗接种的广泛部署和场馆的重新开放给经济带来了冲击，根据 Marcus & Millichap 的报告，这可能会在 2021 年提振 CRE 基本面。

因此，随着投资者的复苏更加明显，购买活动将增加并超越迄今为止一直不平衡的水平，私人买家引领潮流，某些行业吸引了大量关注。

在与相关的不确定性高潮期间，私人买家是主要参与者，而大型机构投资者大多保持观望。根据该报告，在期间(从 2020 年 3 月到 2021 年 3 月的 12 个月期间)，私人投资者占了支出的 55%，比 2019 年高出 300 个基点。这种动态并不罕见。一。

Marcus & Millichap 的报告称：“在动荡时期，例如过去十年的金融危机或当前的，私人资本通常会占据更大的市场份额。” “然而，长期趋势继续表明，所有主要房地产类型都有更多的私人投资者参与。这包括一般私人买家价格在 100 万美元至 1000 万美元之间的资产，但也包括价格高于该门槛的交易。这种动态通过培养更多样化的买家群体，有利于更大的投资环境。”

资本化率压缩

那些一直在积极购买的人在投标中具有竞争力，因此迫使上限率压缩。压缩在期间表现最好的行业最为突出，包括工业、多户家庭和自助仓储。实际上，在任何引起投资者强烈关注的资产类型中，都可以看到资本化率的下降，包括某些类型的零售。

迄今为止，还没有像大萧条期间那样的大规模廉价销售出现重复表现。正如 Marcus & Millichap 的报告所指出的那样，“虽然在特殊情况下会出现一些折扣，但由于买家的强烈兴趣与有限的待售库存保持一致，大多数资产类型的估值基本上保持稳定或超过了健康危机前的水平。” 由于 健康危机而遭受重创的酒店也受到许多投资者的关注，因为这些资产有望在消退后迅速恢复。

行业综述

在期间，工业一直是投资者的最爱，这受到电子商务采用、安全库存和航运业复苏的提振。虽然新交付量达到创纪录的高度，但在截至 2021 年 3 月的 12 个月期间，全国空置率仅上升 10 个基点至 4.2%，平均租金继续上涨，平均上涨 4.6%。目前全国工业部门的平均资本化率相对较低，但因物业位置、年份和其他因素而异。

在期间，多户住宅部门也受到投资者的青睐，尽管与小城市相比，大城市的公寓社区受的影响更大，但城市核心的复苏前景是积极的。3 月至 3 月，一线城市的空置率上升 80 个基点，平均租金下降 3.4%，而二三线市场的空置率上升 10 个基点，租金上涨 2.2%。目前全国公寓的平均上限率在 5% 的低范围内。

在期间，单租户零售资产仍然位居投资者榜首，并帮助将资本化率推低至 6% 的中低范围。在当前环境下，从投资角度来看，折扣店、药店和快速服务的得来速餐厅是零售业的生命力，而杂货店的购物中心也有很高的需求。另一方面，该行业大部分地区的租金增长保持相对稳定。

在办公领域，未知——何时何地重返工作岗位——影响了投资者的活动。Marcus & Millichap 在报告中指出：“即使健康状况有所改善，而且越来越多的公司采取措施遏制远程工作，办公室的需求前景仍然不明朗。” “在未来几个月内，总体人流量将有所改善，但在新的工作模式在各部门得到巩固之前，在市中心租赁可观的平面图的动力可能会保持低迷。” 取而代之的是，具有强大租赁状况的可步行的 A 级郊区资产已成为许多关注办公行业的投资者的青睐。

然而，全面而言，投资者变得越来越活跃，每个行业都受到关注。报告称：“增强的经济顺风正在提振复苏预期，并刺激对处于有利地位的资产的投资活动。”