频繁违建:惠州别墅改造规模不断扩大,从500平米增至千平米,2层楼翻倍成4层楼

湖面填成凉亭,露台花园向下挖空后改成停车位,墙体外加建电梯……南都记者走访惠州部分小区发现,别墅改建加建现象严重,有的将露台搭建成房间,有的扩建到原面积两倍,有的2层楼改建成4层。部分小区违建多次被城管执法部门查处,仍屡禁不止。

违建由来已久,且难以根治,尤其是在高发的别墅小区内,监管也似乎无能为力。此次,南都记者兵分4路,走访了惠州7个已经建成交付入住的别墅区,基本装修都有改建、加建的情况,个别违建案例触目惊心。甚至有知情人宣称,给物业交钱就可以挖地下室。

这些违法建设的存在和屡禁不止,使少数人不当得利,侵害了大多数群众合法权益,给城市带来了严重环境、安全问题,严重破坏法治尊严,损害政府公信力。

惠城鹏基万林湖 部分别墅加建“扩容”一倍面积

鹏基万林湖别墅小区位于惠州市惠城区金榜路,拥有近两千套别墅洋房,由深业集团有限公司开发,自从2006年开发投入使用以来,长期被投诉存在严重的违建问题。

此前该小区不少业主曾频繁向政府部门投诉违建情况,媒体也多次报道,城管执法部门多次现场执法。经过整治之后,违建现象有所缓解,仍屡禁不止。

10月16日下午、18日上午和23日下午,南都记者三次进入万林湖别墅小区,不论是对陌生车辆或陌生人的进入,小区保安基本不闻不问。

“加建后多出来的面积,和原来的面积差不多大,完全改变了别墅原貌。”在该小区一处已建好的别墅,报料人称,原来该别墅占地不到500平方米,经违规扩建到近千平方米,部分湖面被填后建成凉亭,几乎是改变了原有的格局。此外,另有三栋别墅的违建情况也比较严重,加建“扩容”后面积增一倍,其中一栋别墅原来三层的建筑物,被加建成四层,第四层楼原本镂空的部分,被砌上墙变成了房间,并安装了门窗、玻璃等。

万林湖小区正在围蔽施工涉嫌违建的别墅

南都记者在现场走访时看到,一些业主为了增加使用面积,在阳台或顶楼上进行扩建或加建的情况比较普遍。还有些住户涉嫌违法侵占小区道路绿化带等公共用地,或填湖加建围墙或围栏,圈占地方加建凉亭和玻璃阳光房。现场有约10栋别墅正在围蔽施工,进行装修和改扩建。

“这些人都是打好关系才敢施工。他们没有经过报建,就大兴土木改建、扩建楼房、私家花园等,业主意见很大。”业主陈先生等人称,这些违建侵占小区公共区域,不但破坏了楼房原来的规划面貌,还给消防逃生造成很大的潜在威胁。

“物业和开发商是一个集团的,如果没有他们的支持和默许,那些运输违建的搅拌车也不可能进到小区里来。”业主赵先生告诉记者,有这么多业主敢公开违建,和当初开发商卖房时的承诺分不开。据他介绍,当初买房时,开发商明确向业主们推销过,说买了顶层可以自己加建,别墅区也一样。

还有业主把违建乱象归咎于物业,直指物业管理无能,“那些违建施工要用到的挖机、搅拌机,如果物业不放行,能飞进来吗?肯定是失职或故意包庇。”业主称,鉴于这种管理乱象,很多业主拒绝交管理费,有的甚至欠费几万元,个别的还直接发律师函到管理处,表达了不交费的愤慨。

10月23日下午,万林湖的物业公司有关负责人在接受采访时承认小区违建现象严重。“但我们从未默许,还曾多次与违建业主发生过争执和冲突。我们没有执法权,只能向城管执法部门报案。”针对业主质疑物业默许违建的说法,该物业公司相关工作人员称,物业会阻止大型作业车进小区,曾经碰到过作业车辆强行进入小区将门口栏杆撞坏的情况。

“能在这里买别墅的,都是有权有钱的人。”该工作人员称,物业方经常接到各种干预电话,理由是业主在正常装修,所用车辆和物料属正常需要,“我们也没有办法,只得放行。”

记者通过网络问政平台和本地论坛搜索获悉,2010年前后,便有不少网友对该小区别墅业主违建进行过投诉。据悉,由于该小区业主对小区内的违建行为投诉频繁,此前惠州市城管执法部门曾经组成了40人执法小组长期入驻小区,专门处理违建行为,并联合供电和供水部门进行断水断电,对违建别墅工地贴上封条进行过查封。

惠城中海凯旋城 侧边位花园被挖空当地下室

中海凯旋城位于惠城区三栋镇,一期、三期为联排别墅,层数为地上三层、地下一层。

10月19日,记者走访中海凯旋城别墅区发现,普遍存在加建、改建情况。不少业主对别墅进行结构改造、扩建,扩大别墅的实际使用面积,比如封闭或扩建阳台、楼顶加层、开挖地下室等。部分中介对该小区的房源介绍,明确表示其“改动性强”。

中海凯旋城,阳台加盖楼板,至少可以增加室内面积8-9平方米

中海凯旋城大部分别墅负一层处于半地上、半地下状态,一楼与地面通过约13级台阶相连。以一期正在售卖中的一套侧边位别墅为例,入口为露天花园,知情人士称,有业主将水泥地向下挖空半层,扩建地下室。记者走访发现,有业主将侧边位的花园开挖成地下室,房屋主体已经改好,还未进行内部装修。

中海凯旋城别墅,绝大多数露天花园为下沉庭院,不少业主将露天花园封顶,将负一层完全封闭起来,一楼多出一个休闲平台;还有业主在这个平台上搭建了玻璃房或凉亭。

在中海凯旋城的中间位别墅中,进门后有一个直通三楼的采光井。记者走访发现,部分业主已经将采光井封闭,改建为住宅内部房屋。

惠城奥林匹克花园 中介称出钱就可挖地下室

公开信息显示,位于惠州市惠城区江北新区的奥林匹克花园,规划总占地面积96万平方米,总建筑面积127万平米。

10月18日,记者走访发现,该小区别墅有联排以及四合院户型,部分已经装修好的在前门装上遮雨棚。中介介绍,这种改建是把前院绿化植物砍掉了,给物业几百到一千就能砍树改建。

在一套272平方米的四合院别墅的三楼,和主卧联通的是一个大约20平方米的半开放式露台,已装修入住的业主把半开放式露台封闭,变成了房间。

奥林匹克别墅违建部分

当询问三层空间如果不够用怎么办,中介表示,可以往地下挖一层,但需要物业同意,大概需要花费几十万元,可以扩建出几百平方米使用空间。

公开报道称,2021年8月,惠城区相关部门对奥林匹克花园部分违法扩建进行拆除,一栋别墅扩建了2层主体结构,违建面积近10平方米。

惠城天地源御湾雅墅 有别墅三面加建,违建地下室把整个院子掏空

天地源御湾雅墅位于惠城水口鹿江沥附近。宣传资料称主力户型320-420平方米之间,首批122栋别墅在2011年4月份入市发售。

10月22日,南都记者进入该小区探访,天地源御雅墅的别墅采用整体抬升近一米的设计,从车库回家要从车库绕行到地面,再通过台阶上到一楼。业主装修时,基本会把地下室墙壁挖穿,从地下室建楼梯直上一楼回家。一位业主称,这设计本身就不合理,下雨进出自家地下车库,还要淋雨,“我们并不认为这是违建。”

从小区别墅区穿行可发现,一排排别墅窗户形态各异,有部分直接把房间原有的墙砸掉,把墙体扩充到阳台的位置,变成封闭房间,有些则用玻璃封闭。至少有5户在装修的业主,直接从一楼把二楼阳台的位置全部建满。

走访观察发现,通过二楼阳台以及顶楼阳台的加建比较普遍。和其他别墅区一样,该小区别墅房间也预留了大量违建、改建空间,在B区一套419平方米的在售毛坯别墅二楼套间外,有一个伸出1.5米的阳台,上面没有遮盖;二楼另外一个房间,也有一个延伸近80厘米的阳台;三楼主卧边一个近20平方米的没有封闭阳台,成为入住业主最基础的改造之一。一位业主说,这些顶楼的阳台如果不改建,没法住,刮风下雨会往房间灌水,“我认为是在正常改建范围内,不属于违建。”

除了改造基础结构,也有业主在原有基础上进行改建。在天地源御湾B区一栋正在装修改建尚未完成的别墅格外显眼。这是双拼别墅其中的一套,原本只有2台车位的地下室,被扩张到三个。半明的地下室,把靠花园的一面墙砸掉,变成全明地下室。在地下室的原本属于花园回填土的位置,加了2个房间出来。另一边也加出了一个室内电梯井,从地下室连通到三楼。地下室的承重墙、柱子都重新浇筑过,原本100多平方米的地下室,增加了一倍以上。二楼把前后阳台,全部通过加建推出去,形成平面。三楼扩建了3间房。

天地源御湾一业主挖地下室,把整个院子掏空

南都记者目测,这栋正在装修的别墅,除了地下室扩建的面积之外,一楼、二楼、三楼加建面积超过70平方米。

惠城雅居乐白鹭湖 有业主把原有别墅拆得只剩下柱子

雅居乐白鹭湖位于惠城区汝湖镇,毗邻角洞水库。2012年,雅居乐白鹭湖曾被新华社点名批评,“顶风违规,违规发售独栋别墅,占地建高尔夫球场。”一位中介营销经理说,雅居乐白鹭湖的别墅设计,改造空间大,二楼、三楼基本都赠送大露台,可以灵活拓展,“不改确实不好住。”

10月17日,在雅居乐东岸别墅组团一套联排别墅内,一名中介营销经理称,虽然房本面积只有193平方米,但通过改造、加建可用面积超过300平方米。不算面积的地下室是全明采光,可加建改造;一楼的中空客厅也可通过加盖一层楼板来扩建成一间房;三楼的阳台可以封起来。改造主要是加阳光房、加地下室、加顶楼半层露台。

在另一个别墅组团伊云美地,违建和改造更大胆,依云美地的户型面积介于194-403平方米之间,发售时开发商曾宣称,赠送面积最大达710平米。

进入该组团第一条街道,两栋经过明显改造的别墅引人注目。其中一栋花园全部加满,变胖了一大圈,地面两层半变成了3层。另外一套将此前地面的2层半,变成了4层。

在另外一条街,一套尚未改造完成的双拼别墅触目惊心,已经看不出原有样子,通体上下5层没有房间、没有隔墙,只剩下结构柱和楼板。开发商建造的东西,只剩下车库和楼梯。南都记者目测,该户型地下室扩建超过150平方米,一楼、二楼、三楼,通过拆除原有房间,扩充面积至少200平方米。

中介表示,该户型房源本来面积是258平方米,不算原本地下室和露台面积,“这样改建,至少增加了200平方米。”

白鹭湖一组团涉嫌违建的别墅

除了这几栋违建比较严重的别墅外,其他的违建基本是把原有二楼前后的阳台拉平,或者把露台直接改造成房间,至少有5栋正在装修的别墅,把原来三楼的阳台封闭浇筑成房间后,又在上面加了一层。

仲恺半山名苑 别墅违建上半年投诉100多起

半山名苑位于惠州市仲恺高新区和畅五路,邻近惠州红花湖。公开信息显示,半山名苑小区建设于2008年,建筑部分包括6栋独栋别墅,94栋双拼别墅,180栋联排别墅,2栋国际公寓、沿街商铺及会所建筑。

10月16日下午,南都记者一进半山名苑别墅区,便听到此起彼伏的建筑噪音,有几台小型挖掘机正在小区施工,现场至少3栋别墅正在改扩建。

在其中两栋别墅之间前面的绿地,约有10平方米的草皮被挖毁,一段树干十几米高的樟树根部周边泥头已挖平。居住在该小区另一栋别墅的王先生说,这棵大树种植于公共绿化区域,应当保护,不应挖毁、移植。

据王先生等业主介绍,当年开发商为了销售房子,在设计户型时特意给各种户型留出加建空间,没有给每户私家花园空间用砖墙分隔、围蔽区分,多数户型户与户之间、与公共绿化区域之间,仅用灌木树苗予以分隔,业主只好加砌围墙、门柱。

“楼房的户型结构就是为违建准备的,不改建根本无法住。”王先生说,开发商特意留出的“中空”空间,是重大缺陷,业主不得不通过加建或改建予以完善、美化,“开发商的样板房也有加建和改建”。

半山名苑涉嫌违建的别墅被执法队拆除

王先生等业主称,经过2021年至2023年6月间仲恺城建、城市行政综合执法局、惠环街道办综合执法队的连续执法拆违整治,半山名苑小区多处别墅违建被拆除。

据仲恺高新区惠环街道执法队相关负责人介绍,今年上半年,半山名苑别墅区违建投诉达100多起。今年1月起,仲恺高新区在全区范围内开展住宅小区违法建设专项整治行动,重点对惠环街道半山名苑小区内违建情况进行查处整改。

日前,惠州市城乡管理和综合执法局督导组在巡查时发现仲恺高新区惠环街道半山名苑小区,有些人圈占公共区域作为私家花园,“一栋别墅加建两三百平方米,等于再建一栋别墅,一定要拆!”

博罗保利·山水城 部分别墅存在扩建以及加建电梯现象

位于博罗县惠博沿江路东江水利枢纽北侧的保利·山水城楼盘,距惠州中心城区约10公里。10月18日,南都记者在现场走访时看到,该小区别墅连片,因竣工时间已有十几年,外墙比较旧,部分业主会为了增加使用面积,在阳台或顶楼上进行扩建的情况较为普遍,影响小区整体的景观。

在保利·山水城的山水三路别墅区,有一栋别墅加装了观光电梯,特别显眼。电梯建在墙体外部,三四层楼高,对于别墅的结构和受力体系产生一定影响。还有些楼栋加建了玻璃阳光房,也存在一定安全隐患。

在保利·山水城有业主在别墅装电梯

记者以购房者身份咨询中介,购房后需要改建要有什么流程。该中介表示,可以和小区物业联系,花几万元疏通就可以。

策划:刘岸然 田霜月 谢江涛

统筹:刘辉龙 陈实 蔡雯

执行统筹:蒋奇政

编辑统筹:易福红

采写/摄影:南都记者 蒋奇政 黄海林 李晓慧 王诗媛