保利上海和链家共同推出“卖旧买新”计划,但合作的四个项目去化情况不佳,据称可能会对购房者的旧房源进行筛选。

还有1个多月,2023年就要结束了,房企进入加速冲刺的最后关头。

最近一段时间,保利在上海跟链家联手推出一种新的合作模式:链家帮助业主卖掉原有住房,同时锁定保利4个盘中的意向房源,另外还可以提供首付分期等服务。

“楼盘加大与渠道的合作,说明去化有压力了。”上海中原地产分析师卢文曦认为。

在这个即将到来的冬季,房地产市场仍旧没有迎来回暖。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,北京、上海10月新房成交量均出现下滑态势,且环比降幅均超10%。

对于保利来说,上海是重镇。今年1-10月,其销售业绩位列上海第三,达到了244.7亿元,与第一的招商蛇口有90亿的差距,与第二位的华发仅差9亿元。

“保利在市区的几个盘销售是很好的,就是新盘也开始有压力了,趋势不好,要做准备。”卢文曦说。

这一波与链家深度捆绑的操作,可以让保利更容易获得链家的客户资源,链家也能因此得到新旧两端房源客户,一二手房实现了联动,双方各取所需。

小范围的“战略合作”

“我们现在在跟保利进行战略合作,其他项目拿不到这样的优惠。”上海链家的一位销售告诉《凤凰WEEKLY地产》。

根据公开资料,双方合作的内容包括:首款付分期支付;指定日期内未在链家成功售房可退购房定金;置换房屋在链家网享受高流量“好赞”标签;购者房可享受保利旗下公寓1个月免费租住或5000元物业抵用劵。

目前该活动在保利海上臻悦、保利光合上城、保利光合跃城、保利云湖壹号四个项目上实行。

上述链家销售向《凤凰WEEKLY地产》介绍了操作流程,目前上海首付最低是35%,购房人可以先付一笔钱,最低付10%,剩下的25%可以分期。对于旧房出售,链家可以将卖房周期拉长到半年,如果最终没能出售,购房者新购置的房源可以退房。

这中间存在不同程度的时间差,该销售人士表示:“等旧房子卖完之后,新房子才办理按揭贷款,等于先锁定房源。”

对于中间的收费环节,则是卖家收取一个点,买家两个点,新房不收任何中介费。

对于在旧房销售环节,链家给予内部的“好赞”标签,上述销售表示:“就是可以先推你的房子,进行倾斜流量,这不需要付费。”

一位链家内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》:“‘好赞’在我们日常作业范围内是要付费的,杭州收费标准是房价1%,当然需要签署直至成交后才付费。”

《凤凰WEEKLY地产》了解到,“好赞”业务可以为购房者提供优选资源,除了线上流量倾斜,还有线下聚焦服务,比如附近多个门店帮助业主集中推荐,并配置优秀经纪人。至于收费,不同的城市差别比较大,这其中包含流量费用,门店也会收取增值服务的费用。

去化的压力

这次跟链家的合作,卢文曦解读为是来自“去化的压力”,现实情况也的确如此。

以此次合作的保利光合上城为例,这个与上海申通地铁合作的大型TOD项目总规划套数高达2112套,获批价格高达6.99万元/平方米。这个项目2月份首次开盘,到目前为止已经开盘三次,销售了大半年,但结果不尽如人意。

目前,项目共计推出857套房源,而已售总套数仅有369套,去化率仅为43%。

而保利海上臻悦项目去化也并不乐观,项目9月26日首开,共计推出301套房源,建面约99-130平方米,均价6.3万元/平方米,目前仅售出56套。

图/保利海上瑧悦

中介与开发商合作的“卖旧买新”业务,其实在其他城市已经有过落地,青岛,济南,南京,淄博都有,上海是比较晚实施的一波。

9月8日,南京房协发布“卖旧买新”的支持政策,购房者跟房企签订“放心买”认购协议,同时与中介签订“优先卖”协议,约定在30到90天内,房企为购房者锁定意向房源,经纪机构通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式缩短二手房销售周期。若在协议期限内,二手房未售出,则开发企业按约定退还新房认购金,购房者无需承担违约风险。

再叠加各个城市推进的二手房“带押过户”政策,这个链条中打通了一二手房置换的壁垒,等于链家将买与卖“一担挑”。

但这个模式的核心问题是二手房能否顺利销售。

卢文曦表示:“现在二手房是买方市场,价格是王道。”

据上海中原地产数据,10月上海二手房住宅成交13294套,低于去年同期的16473套,环比9月也下降了12.5%。从今年全年来看,1.33万套的成交量,是上海今年成交排名第4低的月份,仅高于1月、6月和7月。

一位上海市场人士表示:“这种模式下,可能会对购房者的旧房房源有筛选,那种成交意愿不明显,房源质量不利交易的房源就不会进入这个模式中。”

目前双方的合作仅限4个项目,还没有像其他二线城市那样大规模铺开的趋势。

一手抓去化,一手抓土拍

前10个月位列三甲的保利,在土地市场上也一直是大户。

在10月24日的上海三批次二轮土拍中,保利发展以14.88亿元竞得松江区洞泾镇地块,该地块吸引了3位竞买人参与现场竞价。最终,经过24轮竞价,保利发展旗下上海保利建锦城市发展有限公司以总价14.88亿元竞得该地块,溢价率7.12%。

而在10月12日,上海第三批次土拍中的首轮出让中,保利又以15.46亿元拿下静安区中兴社区地块,楼面价达到了8.12万元/平方米,溢价率约为9.7%。其房地联动价成为那一轮最高,高层为12.5万元/平方米,风貌别墅则为18万元/平方米。

至此,保利发展今年在上海斩获了5宗地块,成交总额达100亿元,接近去年全年110亿元的投资总额。

在11月6日保利发展召开的电话会议上,其管理层表示,10月份公司在上海拿地项目毛利率达到20%以上。其一线人员还在加紧卖楼,抓紧去化。

上海第四批次供地在即,共计15宗涉宅地块,总面积82.15公顷,同样分为两次出让,这批次地块质量较好,到了12月,上海的土拍市场或许又能看到保利的身影。