地产大利好！专家最新解读

来源：e公司

7月21日，国务院李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

此前，4月28日的政治局会议明确提出，明确在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。国务院会议审议通过的这个指导意见就是对政治局会议精神的贯彻落实。在当前迫切需要推进稳增长，扩内需的经济形势下，推进城中村改造无疑是题中之义。标志着后续城中村改造工作具有非常明确的指导方针，对于后续相关工作开展具有非常强的指导意义。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在超大特大城市推动城中村改造能够将供给侧改革和高质量发展对接起来，将供给侧改革和需求侧管理对接起来，解决城市发展不平衡，不充分的矛盾。

易居研究院研究总监严跃进也认为，此次会议审议通过了超特大城市城中村改造的指导意见，对于后续大城市城中村改造工作具有非常强的指导意义。此次对于城中村的改造，明确了一个重点，即群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的领域，类似改造势必有助于补短板，对于城中村相关基础设施和住房建设等都有积极的作用。

新市民年轻人和外来人口，主要集中在超大特大城市，特别是在城中村。而城中村又是这些城市发展最薄弱、短板弱项最突出的区域。通过公共服务均等化，全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正的释放消费潜力和内需。

李宇嘉认为，新时期的城中村改造绝对不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能。拆除的比例主要是危房和公共短板确实特别严重的地方。同时还要增加公共服务设施。

严跃进也强调，城中村改造有别于老旧小区改造等内容，但可以认为后续会把此类工作纳入到统一的范畴之中。总体上，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向。

同时，李宇嘉认为，新时期的城中村改造不是房地产主导，而是要突出公益性，主要是解决公共短板缺失严重，提升居民居住质量，增加保障性租赁住房，保留“低成本、区位优”的租住和居住空间，保留城中村原有的、烟火气浓厚的生活气息，留住小修小补，保留原有产业业态，适当提升和发展创意文化、消费、物流等新产业，提升集体经济可持续发展的能力，降低生产生活的空间成本。

新时期的城中村改造更不是由开发商主导，而是由地方功能性国企主导，以保障改造的公共属性，避免房地产化。同时还要吸引多方社会资金进入，鼓励多方投资主体以经营性收入（而不是房地产销售收入）包括租赁收入，停车场，临街商铺，饭店食堂等等，弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导，只是其中一部分。

李宇嘉认为，城中村改造和商品房开发完全不同，后者可以推行高周转，一个模式打到底。城中村改造必须坚持一村一策。此次指导意见强调了，要加强对公共服务短板缺失严重，民生诉求比较强烈的城中村优先改造。因此就需要加强城市体检先行，找出哪些是最迫切需要改造的，同步加强专项规划和计划的编制。

需要注意的是，城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局新模式，也能够逐步让新市民年轻人外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。

严跃进也认为，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是房企等，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。

城中村改造还是坚持“谁投资谁受益”的原则，主要吸引市场主体参与，涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括政策性金融工具、专项债、财政以奖代补、管线单位出资等方式来解决。

为了吸引市场资金进入，一方面需要公共资金投入，解决短板和弱项的问题，创造市场资金进入的积极性；另一方面需要在用地出让方式，审批流程优化，空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。

这些A股公司曾回应城中村改造

多家上市公司曾在互动平台或机构调研时回应城中村改造相关问题。

1、天健集团：公司正积极推进相关城中村旧改项目。

2、关于“公司作为湖北地区最早切入‘城中村、旧城、旧厂’改造的房企之一，近些年在城中村改造项目中有哪些进展？”福星股份回应称，目前公司主要开发项目位于城区核心区域，开发进展顺利。

3、关于“公司有参与新型城镇化建设吗，比如特大城市城中村改造和‘平急两用’公共基础设施等重大项目建设？”宏润建设回复称，公司积极参与包括新型城镇化项目及重大公共基础设施在内的工程建设。

4、佛燃能源：2022年，公司持续推进老旧小区及城中村管道天然气改造，公司相应投入资金约4800万元，建设市政引入管道约50公里。

5、深振业Ａ：公司参与了光明区玉塘街道红星村保障房规模化品质化改造项目的前期工作。

6、达实智能：公司有计划参与深圳人才安居集团的城中村规模化统租改造项目，为其提供物联网产品及解决方案。目前，公司与深圳人才安居集团已有深度合作，公司的物联网技术及产品已经应用在多个人才安居集团棚户区改造项目。

7、北新建材：对城中村进行规模化品质化改造提升，一般会用到石膏板、龙骨、防水材料和涂料等产品。石膏板墙体和吊顶具有耐火、隔声、轻质环保等特点，且采用干法作业，施工便捷，有助于提升城中村改造效率。公司将持续关注，争取能为城中村改造提供优质产品及系统解决方案。

8、先河环保：先河环保一体化分散式污水处理系统主要应用于城中村、布局分散的小城镇、农村和偏远山区，可将其产生的生活和工业污水进行分别收集、就地处理、达标排放或回用，从而构建新型环保的污水处理模式。

9、德才股份：2022年，公司参与了多个老旧小区改造项目。公司承接的胶州市老旧小区改造项目作为国家住建部认可的样板工程，将形成公司老旧小区改造的可复制模式，用于全国业务的推广。公司拥有包括设计和总承包在内的覆盖老旧小区改造各个领域的全建筑产业链资质，能够独立承接老旧小区改造项目，这也成为公司区别于同行企业和传统总承包的差异化竞争力。