杭州377套房屋面临难以出售的困境

12月18日,阿里拍卖平台显示,浙江好安好居置业有限公司旗下位于杭州市拱墅区蓝钻天成的377套房屋及4个地下车位于早上10时正式开拍,起拍价约2.78亿元。截至记者发稿,该拍品仍显示无人报名,45人设置提醒,4068次围观。

值得注意的是,这笔资产似乎并不好处置,这已是蓝钻天成今年来第四次被挂上拍卖平台,本次起拍价较标的资产估值也已近乎“腰斩”。此次拍卖标的所有人浙江好安好居置业有限公司早已被列入失信被执行人名单,目前该公司正处于破产清算当中。

377套房屋四次被拍卖

证券时报·e公司记者从此次拍卖管理人处获悉,本次拍卖的377套房屋均为蓝钻天成负1层—4层的商铺,本次拍卖的房产基本均存在查封情形,绝大部分存在抵押等情形,此轮拍卖所得资金将优先清偿抵押权人。

此次拍卖人为浙江好安好居置业有限公司,监督法院为杭州市拱墅区人民法院。拍卖标的为位于杭州市拱墅区蓝钻天成的337项房屋建筑物及4个地下车位,评估价为5.426亿元,起拍价约2.78亿元,加价幅度100万元。

12月8日上午,记者来到好安居蓝钻天成实地探访,发现1楼整体出租率较高,商户都处于正常经营状态,2—4层出租率表现不如1楼。此外,4层以上房屋亦有部分用于正常办公,据蓝钻天成2幢某办公室内员工表示,蓝钻天成2幢4单元21层是用于办公的大套间,21楼以下是小的办公室。

(图为蓝钻天成1楼商户)

公开资料显示,蓝钻天成建成于2015年,是集精品商业、高端商务、居住等功能于一体的大型都市综合体,地处杭州市莫干山路和萍水街交叉路口,居申花板块之龙头、杭州第三城市中心之核心。在结构上,蓝钻天成由5幢高近80米的主楼组成,主体22层,其中1—4层为精品商业,5层以上为奢美精装私寓。

记者注意到,蓝钻天成这笔资产自今年10月27日开始被摆上拍卖“货架”,至今已经历三轮拍卖,而每次均以流拍告终,此次已是第四次开拍。该标的资产起拍价也一降再降,由最初的5.426亿元降至当前的约2.78亿元,价格近乎“腰斩”。

不过,尽管蓝钻天成整笔资产拍卖难度较大,但其单间房屋似乎更易出手。阿里拍卖平台显示,蓝钻天成有多间位于5层以上的房地产被公开拍卖,单间房屋标的均有买家报名参与竞拍,竞买热度较高的房屋出价次数达34次,最终成交价均低于评估价。

资产处理难度大 拍卖主体走向破产清算

此次拍卖标的所有人为浙江好安好居置业有限公司(下称“好安好居公司”),该公司早已被列入失信被执行人名单,失信执行标的总金额约1.22亿元,其法定代表人也被限制高消费,目前该公司正处于破产清算当中。

企查查显示,浙江好安好居置业有限公司成立于2010年,是一家以商业地产开发为主,住宅地产开发、实业投资、房产中介、物业管理为辅的多元化经营的民营企业。

事实上,好安好居公司早已多次被申请破产清算,而始终因其名下资产众多、具备偿债能力,未被法院受理。

2020年,因工程款债务纠纷,浙江城建建设集团有限公司(下称“浙江城建公司”)就向法院提出过申请,对好安好居公司进行破产清算。而当时好安好居公司提出异议称,公司只是因宏观经济不景气和相关疫情的影响出现现金流短缺情况,实际净资产可以覆盖负债,不存在不能清偿到期债务的情形,不具备破产清算的构成要件,请求法院驳回破产清算申请。

据好安好居提供的数据,截至2020年10月30日,好安好居公司总资产16.5亿元,负债约8亿元,净资产8.5亿元,具备偿债能力。

同时好安好居还提出过解决方案。2020年9月,好安好居公司与浙江城建公司协商,愿意以三套公寓、五套商铺和500万现金结合的方式清偿债务,但双方没有谈妥。“如果协商不成的,城建公司也可以通过向法院申请拍卖被查封房产的方式,以所得价款偿还工程款,没有必要申请破产清算。”好安好居补充的相关材料中提出。

彼时,好安好居公司名下主要资产为位于蓝钻天成综合体的411幢房屋,建筑面积共计约47000平方米,上述房屋被设定抵押,部分被法院查封。另据好安好居公司陈述尚有车位近1300个。

浙江省杭州市中级人民法院认定,好安好居公司名下还存有大量资产,且从了解的执行过程中部分房屋的资产评估价值来看,该资产可能大于负债,因此不予受理浙江城建提出的对好安好居公司进行破产清算的申请。

浙江城建公司则对法院裁定结果表示不服,继续提起上诉。浙江城建公司认为,好安好居公司账户无存款,411套房屋均设定了抵押,房屋、车位能否变现均不清楚,好安好居公司因资金严重不足且其财产不能变现无力清偿债务,由此责令原审法院立案受理破产申请。不过,法院最终驳回上诉,维持原裁定。

尽管彼时保住了公司,但好安好居资产处置难的问题在近两年始终未得到解决,最终还是因资不抵债走向破产清算。

2022年7月,杭州市中级人民法院经审查发现,好安好居公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿债务,受理了嘉兴鑫铭行房地产经纪有限公司提出的对好安好居公司进行破产清算的申请,本次好安好居公司对进行破产清算表示无异议。

责编:张骞爻

校对:廖胜超