二手房市场出现巨大反弹,究竟发生了什么?

据杭州几家销售中介的统计数据,杭州11月份二手房成交超过了8000套,环比10月份上涨了40%以上,同比去年10月份上涨了50%以上,一时之间惊动了市场。

如果杭州二手房成交量的暴涨主要归功于10月16日杭州发布的《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》这个新政的影响,那么其他城市11月份二手房成交量的集体大涨则更容易让人相信楼市似乎已出现触底反弹的信号。

以几个代表性城市的成交数据为例,北京11月份二手房住宅网签12545套,环比10月份上涨了17.76%;深圳11月份二手房住宅网签4300多套,环比10月份上涨了16%;广州11月份二手房住宅网签10182套,环比10月份上涨了8.77%;厦门11月份二手房成交1731套,环比10月份上涨了24.35%。

从成交数据来看,二手房市场似乎真的已触底反弹,但深入数据来分析,则全部都是以价换量的结果。以杭州为例,11月成家的房源中降价出售的房源占比为94.6%,其中降价10%以上的占比为73.5%,降价5%-10%的占比为14.6%。另外根据诸葛找房披露的数据,11月份重点14个城市的二手房调价房源中,94%以上都在降价。

相比之下,11月份的新房销售数据则依旧惨不忍睹。以11月份代表性城市的新房销售数据为例,北京新房住宅网签4409套,环比10月份下降了14.8%;广州新房成交4817套,环比10月份下跌了26%;东莞新房住宅成交1425套,环比10月份下跌了47%。

从以上现象可以看出,楼市根本就没有触底反弹。对于目前二手房成交量的大增,不仅有以价换量的原因,另外更重要的是购房者对“新房烂尾”的悲观预期,也即不敢买新房,不敢去赌几年后新房的正常交付,所以宁可选择购买二手房。

与二手房交易的自由定价(主要是指降价销售)不同,新房销售的“限跌令”依旧对房企的降价促销有很明显的约束,比如前段时间武汉、成都的两个楼盘因为降价过多而被老业主们集体投诉,地方政府最终还是采纳了投诉建议并暂停了楼盘的网签。

值得注意的是,“限跌令”很可能会快速地退出市场。对于房企来说,融资性现金流即使能改善也只是短期续命,核心的生存依仗还得靠销售回款,不降价促销卖掉房子,怎么解决日常支出,怎么偿还债务,怎么保交楼?

前几天,苏州市相城区住建局在回复网友咨询的问题时称,“目前商品房实行一房一价,申领销售许可前先进行价格备案,其实际销售价格不得高于备案价销售;低于备案价销售的,低于备案价的幅度,暂无相关限制”。

苏州市住建部门工作人员回应记者询问时称,“目前的市场形势下,不允许企业降价不合适,我们不能控制企业正常的市场销售行为”。高新区住建局工作人员亦表示,“楼盘销售的房源本身属于商品,如果不允许开发商降价促销,有可能导致企业资金链断裂,项目出现烂尾的风险”。

与苏州的情况类似,常熟、无锡等城市也出现了6-7折降价销售新盘的情形,且未受到住建部门制止,而早于今年上半年,昆山市两个楼盘接近备案价的7折促销却被叫停,不过市场方面认为这只是因为出现集中投诉后政府介入处理的个别现象。

从“限跌令”出台的初衷来看,本意肯定是稳定房价、稳定市场,包括防止短期内剧烈降价导致的新老业主之间的矛盾以及老业主与开发商之间的剧烈冲突,但房地产行业下行至今,销售回款已成为房企的第一诉求,有现金流才能确保企业的正常运转,哪怕要牺牲利润。

很多同行问到政策方面的“保交楼”是不是已经事实上转向了“保房企”,就真实的情况而言,前段时间监管部门提出的银行对房企提供贷款支持的“三个不低于”要求似乎又变得“雷声大、雨点小”,尽管国央企开发商和未爆雷的民营房企得到了一些支持,但生存的根本依赖还是销售现金流,简单来说,销售现金流是活下去的前提,而要实现销售就只能选择降价促销,这种情况下大家认为地方政府到底该怎么选?

2023即将收尾,2024年楼市回暖面临的最大障碍将是刚需群体收入的大幅下降,还包括无法预估的越来越大的失业群体,因此中国政策的调整以及经济的实质复苏才是解决一切问题的前提。

来源:西政资本,本文已获授权,对原作者表示感谢!

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