美国新房价格连续下跌17.6%,楼市何时恢复活力?

21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道

在高利率和远高于疫情前的房价重击下,美国楼市陷入“冰封”。

美国商务部11月27日公布的数据显示,美国新屋销售降幅超过预期,10月新屋销售环比下降5.6%至年化67.9万户。房价的跌幅更惊人,10月份新房价格中位数为40.93万美元,比一年前暴跌了17.6%,这是自1964年美国政府开始跟踪记录以来的最大降幅,环比则下降3.1%。

分地区来看,美国中西部地区的销售跌至近一年来的最低水平,西部地区的销售也有所下降,这两个地区是新屋销售疲软的重灾区。在疲软的需求下,10月新屋库存连续三个月上升,创下今年1月份以来的最高水平。

由于市场上二手房供应减少,新建房屋一直是今年新增供应量的主要来源。但在高利率和相对较高的房价“双重打击”下,购房者压力山大,建筑商为吸引购房者推出了包括降价在内的优惠措施,这也是10月新房价格暴跌的关键。

坏消息中也有好消息,受美债收益率飙升影响,今年10月份美国30年期抵押贷款利率一度触及8%左右。但随着近期美联储政策转向预期升温,10年期美债收益率从5%的峰值回落至4.4%左右,抵押贷款利率也随之回落。

牛津经济研究院美国经济学家Bernard Yaros对21世纪经济报道记者表示,10月新屋销售意外下滑,不断攀升的抵押贷款利率是背后的关键拖累。但随着抵押贷款利率从几十年来的高点回落,新屋销售可能在11月活跃起来。此外,二手房市场的冻结以及房屋建筑商的激励措施也将为新屋市场提供一些支持。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)对21世纪经济报道记者分析称,美国新房市场整体上量价齐跌,但各地区情况不一。居外IQI在达拉斯的一个开发商伙伴就反映说,他们那儿的新房项目近期已有涨价的趋势,因为一来库存不多了,二来大家对美联储的降息预期渐浓。

从种种迹象来看,美国楼市的“至暗时刻”或已过去,而春天仍需时日,市场正憧憬明年楼市“解冻”。

双重冲击催生畸形市场

在高利率和高房价的巨大冲击下,美国楼市陷入畸形状态。

和新房类似,美国全国房地产经纪人协会(NAR)数据显示,美国10月成屋销售总数也不及预期,连续五个月下降,已降至年化379万户,创下2010年以来新低,也低于预期的390万户和9月的396万户。环比来看,10月成屋销售跌4.1%,跌幅高于预期的1.5%和9月的2%,10月成屋销售同比更是大跌14.6%。

尽管住房贷款成本不断上升,但由于惜售情绪下二手房供应紧张,房价仍然居高不下。供应短缺继续推动买家竞价,10月份售出房屋的中位价为39.18万美元,比去年10月份上涨3.4%,是1999年有记录以来最高的10月房价。美国全国所有地区二手房价格均上涨,同比涨幅已连续四个月扩大。

与此同时,有大约66%的成屋上市不到一个月便售出,10月份房产平均挂牌天数为23天,较9月略有上升。10月份首次购房者占销售量的28%,而历史上首次购房者一般占40%左右,这表示许多刚需被迫搁置买房。

与此相对的是极低的库存,截至10月底,有115万户待售房屋,虽然较9月攀升,但仍是1999年有记录以来10月份同期的最低库存水平,同比则下降5.7%。按照目前的销售速度计算,需要3.6个月的时间消耗市场上的供应量,低于5个月的库销比表明市场供应紧张。

由于二手房市场库存极度有限,不少买家转至新房市场,新屋销售相比成屋明显更强劲。伴随着按揭贷款利率的飙升,房屋建筑商们持续采取多种措施刺激销售,包括降低房屋售价、降低按揭贷款利率等,以部分抵消买家的压力。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,由于成屋库存持续短缺和按揭贷款利率高企,潜在的购房者又经历了艰难的一个月。幸运的是,按揭贷款利率已连续数周下降,刺激了购买兴趣。尽管成屋库存现在有限,但预计住房库存将在今年冬天之后有所改善。

冰封的楼市何时“解冻”?

过去一年,随着抵押贷款利率飙升,房价高企,不仅是买家观望,卖家也在惜售,现有房主不愿出售房产,希望锁定多年前买房融资时的低利率,因此市场上的库存一直偏紧,楼市整体处于“冰封”状态。

美联储从2022年3月开始加息,以应对飙升至40年高位的通胀。最近一次加息是在今年7月份,将利率上调至5.25%-5.5%区间,创下22年高点。

美联储加息周期大概率已经结束,对美联储很快转向降息的希望导致国债收益率暴跌。尽管上周一度有所攀升,但10年期美债收益率本周已重新回到了4.4%左右,较峰值回落逾60基点,或将创下3月份美国银行业危机以来的最大单月跌幅。

近期美国抵押贷款利率也高位回落。房地美数据显示,上周美国30年期抵押贷款平均利率为7.29%,低于此前一周的7.44%。连续四周的下跌也给那些等待市场转向的潜在购房者带来了一丝希望,未来房贷利率仍有回落空间。

美联储明年大概率将降息,这将有助于楼市回暖。德意志银行表示,美国经济明年上半年可能步入温和衰退,美联储的降息幅度将超过市场目前的预期,预计2024年将降息175个基点。鉴于美联储目前的利率为5.25%-5.5%,这意味着到明年年底利率将降至3.5%-3.75%。美联储预计将在2024年6月的会议上首次降息50个基点,随后在明年剩余时间内进一步降息125个基点。CME美联储观察工具则显示,预计到2024年12月,美联储将把利率下调至4.25%-4.5%。

与此类似的是,摩根士丹利首席美国经济学家艾伦·赞特纳(Ellen Zentner)也表示,到2024年中期,随着通胀继续放缓,降息预期将成为现实,预计美联储将在明年6月份首次降息25个基点,9月份将再次降息25个基点。从2024年第四季度开始,美联储可能会在每次会议上都以同样的幅度降息,最终在2025年年底将实际利率降至0.4%。

在赞特纳看来,明年美国房地产市场的命运将发生转变,预计明年上半年房屋销售仍将疲软,但明年下半年和2025年的房屋销售活动应该会有所回升,这主要是因为人们的负担能力将会改善。她还预测,明年房屋供应的增加也将推动这一转变。

展望未来,安萨里告诉记者,明年年中前后如果美联储能降息,这对建造商是个利好,会降低房地产企业开发的金融成本,促使他们推出更多项目,增加市场供应,从而提振市场。不过,从一定程度上看,这对于买家来说则是喜忧参半。一方面,月供会因为按揭贷款利息下降而减少,但另一方面,房价又可能会提高一些。