广深楼市政策松绑,京沪将会效仿吗?

近期,各地新一轮房地产支持政策密集出台,广州、深圳两大一线城市也于近日出台多项新政提振市场,包括降低二套房首付比例、调整普通住宅标准等。继广深之后,京沪房地产政策后续是否会跟进调整也成为大家关注的焦点。

广深相继松绑楼市政策

11月22日晚间,一线城市深圳迎来两项楼市政策调整,将二套房最低首付比例调整为四成,并同步调整普通住宅标准。

据新华视点,11月23日起,深圳调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

同日,深圳市住房和建设局发布关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告,明确自2023年11月23日起,深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为:住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0),且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。

按照原来的普通住房标准,普通住房需同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)、单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)、实际成交总价750万元以下(含750万元)等三个条件。

深圳中原研究中心认为,降低二套首付比例,是认房不认贷政策的延续。认房不认贷政策降低了换房或外地有贷款记录群体首付比例由五成降至三成;此次将二套房首付比例由七成或八成统一降至四成,都是降低购房者首付压力,鼓励大家积极入市。政府分两次出台,表明政府对于政策出台还是比较慎重,强调循序渐进,在认房不认贷效果减弱后,再加码,以稳住市场为主。

此外,深圳普通住宅认定标准调整为“取消750万豪宅线”。深圳中原研究中心认为,这有利于核心区域改善性产品的成交。以往核心区域除小户型外基本为豪宅,现在大多变为普宅,满5年即可免征增值税及附加税,节省了大量的税费,如以往600万元买入,1000万元卖出,在满5年的情况下,需缴纳约20万元的增值税及附加税。此次“取消750万豪宅线”,有利于活跃核心区域市场。

在深圳之前,同为一线城市的广州已从多方面优化房地产政策。和深圳一样,广州的二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例也已调整为不低于40%。此外,广州还调整了住房限购政策,将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域;非户籍居民购房则将社保“5年改2年”。

广州的力度不止于此,广州还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等9区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。在公积金政策上,对购买广州市首套住房的购房人家庭,公积金贷款最低首付款比例调整为20%。

在土拍政策上,广州新挂牌的地块也不再设定地块最高限价,改由“价高者得”。广州也成为一线城市中,目前唯一调整土拍政策的城市。

中指研究院华南分院总经理杨红侠认为,近期,各地新一轮房地产支持政策密集出台,广州、深圳两大一线城市在近一周内已出台多项新政,涉及公积金贷款比例上调、土拍限价放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下,预计北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策,提升市场活跃度,促进房地产市场平稳健康发展。

也有业内人士提及,虽然京沪前期已经出台“认房不认贷”等零星政策,对市场起到一定的刺激作用,但从市场反应来看并不解渴,当前,深圳在金融政策及普通住宅认定标准上作出调整,后续京沪是否会跟进需要拭目以待。

京沪会跟进吗?

今年8月底,一线城市曾集体迎来政策调整。8月30日,广州宣布执行认房不认贷政策,打响一线城市认房不认贷第一枪,随后,深圳、北京、上海相继跟进。

易居研究院研究总监严跃进认为,从一线城市政策的放松逻辑来说,落实认房不认贷、降低首付和利率、放松普通住宅认定标准是三项重要的工具。此前广州将二套房的首付比例从五成或七成下降为四成,就说明二套房或改善性住房方面会有降低首付的政策操作。深圳此次也做了放松,为后续一线城市的政策动向预判创造了更好的条件。

业内人士认为,广深政策落地之后的效果如何,将成为北京、上海是否跟进的重要依据。

此前,媒体报道“北京市住建委或计划放松部分郊区限购”,不过,北京市住建委相关人员表示,目前限购政策并未调整,也未接到相关通知。

第三方研究机构克而瑞地产研究中心发布的报告显示,北京、上海优化普宅标准确有必要,其他财税政策、限购政策调整短期没有空间。

报告显示,虽然与过往相比,上海、北京市场在降温,但横向来看,无论是对比广深还是其他二线城市,京沪市场压力都不算大,降温后的京沪去化率还维持在五成,而广州、济南、重庆等去化率长期在两成左右;此外,北京和上海作为中国前两大中心城市,政策微调对楼市的风向标意义依然不容小觑,且京沪新政可能会虹吸其他地区需求,产生负外部性,站在全国一盘棋的角度考虑,京沪政策调整也将更为谨慎。不过,报告提及政策微调仍有必要性。

当前,上海、北京执行的普宅标准已从2014年沿用至今。

公开信息显示,2019年11月19日,于2014年11月20日生效并即将到期的上海普通住房标准宣布继续实施,有效期予以延长5年。随着2019年的延期,上海普通住房标准距今已施行9年。

在实际成交价格上,上海的标准定为:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

北京目前执行的也是2014年普通住宅政策,设定的价格线为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。

上述价格上限是认定普通住房和非普通住房的标准之一,一旦触及价格线则将被认定为非普通住房。而普通住房与非普通住房将进一步影响房屋交易纳税。相比非普通住房,普通住房可以享受税费(增值税和个人所得税)的多重优惠政策。

克而瑞地产研究中心报告显示,京沪政策微调有必要性,京沪二季度新房推盘平均去化率基本在80%左右,8-9月也在六成上下,而10月进一步回落至五成左右,由此可见,市场热度呈阶梯式下降;此外,普通住宅标准相对滞后,以普宅标准为例,与深圳10年5次调整不同,上海、北京的普宅标准从2014年沿用至今未变,已经远远滞后于房价变动,普宅总价上限容易误伤刚需房源,有必要随行就市进行调整。