广州官方宣布取消土地限价!18个“供地两集中”城市已回归“价高者得”

截图自广州公共资源交易中心官网

本报(chinatimes.net.cn)记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

11月21日,广州公共资源交易中心官网显示,黄埔区、白云区、花都区分别挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地。值得注意的是,上述挂牌地块均按照“价高者得”原则出让,并未设置地块最高成交限价。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出,这也意味着,广州正式执行“取消地价上限”。未来,广州核心区域的优质地块将恢复市场定价,同时还能增加卖地收入,且还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。

11月22日,广州规划和自然资源局的工作人员向《华夏时报》记者表示,现在广州没有设置土地成交最高限价了,像越秀、天河也不设置了。

广州宅地土拍市场分化明显

中指研究院华南分院总经理杨红侠表示,今年以来,广州宅地土拍市场分化现象相当明显,多宗中心城区核心地段宅地竞争激烈,近远郊区域宅地多以底价成交或中止交易。

中指研究院数据显示,今年广州共有10宗宅地触顶摇号成交,主要分布在天河区、海珠区、荔湾区、番禺区等中心城区及近郊热点板块。此外,公开资料显示,今年1—10月,广州土地出让金为951.5亿元,同比下降了7.6%;总成交建面555.2万平米,同比降幅为22.8%。

据了解,广州住宅用地实施最高限价机制源于2021年。当年3月,在自然资源部牵头下,全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地,其中这22城里就包括了广州。

2021年4月,广州进行第一批集中供地,推出48宗住宅用地,其中45宗地设定最高溢价率为45%,其余3宗溢价率设定在20%—40%之间。

2021年8月,自然资源部给集中供地城市提出要求,包括单宗地溢价率不得超过15%,不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高;在达到地价或溢价率上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

而据杨红侠透露,广州之前通过设置最高限制地价,触顶后转入竞配建面积、触顶后转竞自持面积、摇号等方式,控制土拍溢价,涉宅地出让溢价长期控制在15%。此次取消“限地价”政策,有望进一步提升中心土拍热度,促进市场预期的边际改善,带动新房市场回暖,加快市场筑底进程。

广州中原研究发展部指出,10月广州新房网签6521宗,环比上升43%,比去年同期成交上升23%,创近5个月以来新高。在广州中心五区社保“5改2”,黄埔、番禺取消限购,全市增值税征免年限“5改2”三条措施主导的“920新政”刺激下,10月新房市场呈现明显复苏态势。此外,广州市房地产中介协会的数据显示,广州的二手住宅10月份网签9361宗,环比、同比的增幅分别为9.6%、41.3%。

不过,在房价表现方面,国家统计局数据显示,10月广州新房环比下降0.7%,已连续5个月下跌;二手房价格环比下降0.8%,则连续6个月下跌。

李宇嘉认为,在新的政策架构下,广州恢复价高者得的竞拍原则,意味着不再限制房价,也不再竞配建、竞自持。对开发商来说,就能根据房价水平直观地计算出利润空间,显然这是在给市场让利、休养生息,提振市场拿地的积极性。

“未来,广州核心区域的优质地块将恢复市场定价,同时还能增加卖地收入,且还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。”李宇嘉说道。

政策导向发生了改变

中指研究院最新监测数据显示,截至11月21日,在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中,已全部发布涉宅用地公告,其中18城恢复“价高者得”。

需要注意的是,近期多城不再限地价,主要是不久前自然资源部明确土地出让取消价格限制。据经济观察网10月17日消息,早在今年9月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

对此,李宇嘉表示,政策导向发生了改变。针对房地产新形势,特别是需求端纾困效应减弱的情况,近期政策主动应对,如不久前自然资源部明确土地出让取消价格限制。而当国家授意对土地出让模式进行调整,兄弟城市都进行了调整,对土地依赖度更大的广州此次调整,也在意料之中,主要的意图就在于提振土地市场。

数据显示,10月,全国出让金3761亿元,同比下滑29%。1—10月全国出让金28629亿元,较2022年同期下滑26%,较2021年同期下滑48%。

不过,杨红侠也指出,部分城市在取消地价后的首拍中,出现高溢价率地块,引发市场极大关注。据中指研究院测算数据,今年10月济南土拍取消最高限价后,首场土拍出现溢价率53%的地块,相较于10月9日周边底价成交的地块,成交楼面价上浮66%,政策效果显著。

而对于“取消地价上限”的政策效果,李宇嘉表示,此举是让开发商看到赚钱的确定性,然后增加拿地。因此,预计后期开发商拿地的积极性会提振,对后续卖地有积极效果。但是,如果不设地价上限,如果开发商参拍多,溢价率收窄,也可能导致效果减弱。

“具体效果要看具体地块。目前市场情绪仍比较低迷,新房、二手房价格继续下降,二手房挂牌、新房批售都在高位,需要市场消化到一定程度,有了触底的迹象,供地新政的效果将会显现。”李宇嘉说。

此外,中指研究院还指出,目前北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。其中,北京在前段时间还传过“取消地价上限”的信息,不过被官方迅速辟谣。

11月7日,有媒体报道称,北京拟在今年第三批次供地中取消地价上限。对此,北京市规划和自然委员会方面回应,北京“取消地价上限”为不实消息,北京市将坚决贯彻党中央、国务院决策部署,坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标,继续坚持“房地联动”,确保首都房地产市场平稳健康发展。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁