取消土拍市场地价上限:地王潮将再度兴起吗?

中国网财经11月22日讯(记者 李春晖)据中指研究院监测数据,截至11月21日,在22个采取“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)土地出让方式的城市中,已有18城恢复“价高者得”,目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。部分城市在取消地价上限后的首拍中,出现高溢价率地块,引发市场关注,同时也带来担忧:曾经在中国房地产市场搅风搅雨的“地王潮”,会不会卷土重来?

“地王”,即一个区域内打破历史纪录的高价地,有“总价地王”和“单价地王”之分。

2014年-2016年,各地“地王”肆起,并且频繁被刷新纪录。有的项目溢价率达100%甚至200%,有的项目出现“面粉贵过面包”——楼面地价高于周边区域房价,给未来房价上涨带来强预期,“地王”一现,周边二手房价“一夜跟涨”。

彼时的“地王潮”,令很多刚需购房者至今仍心有余悸。但当前,房地产市场供求关系发生重大变化,“地王潮”赖以存在的土壤已经悄然消散。

“当年多城出台‘限地价’规定是基于土拍市场过热的时代背景。然而当前来看,除了部分热点城市、热点地块竞拍热度较高外,底价成交现象增多。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示,“因此取消地价上限,让土地重新回归市场定价,也是顺应市场形势、顺应供需关系改变的重要举措。”

分析人士普遍认为,取消地价上限,意味着相关的限房价、竞配建、竞自持等土拍市场规定也将会逐步退出。

58安居客研究院研究总监陆骑麟对中国网财经表示,这对地方政府和楼市而言都是利大于弊。一方面,取消地价限制之后,部分优质地块必然会出现高溢价,增加地方政府的土地出让收入,使地方政府能更好地推进保障性住房等“三大工程”。另一方面,取消地价上限之后房价上限也会随之放开,那么房企为了销售和利润必然需要加大产品投入和品质把控,有利于住宅品质的提升。

对于“地王潮”是否会重现,分析人士认为,少数优质地块可能会因为稀缺性成为“地王”,但“地王”的刷新频率和涨价幅度,都不可能昨日重现了。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国网财经表示,不太可能再大面积出现“地王”。“主要是没有了过去的大环境,因为房企资金链和融资环境不支持‘地王’。”

陆骑麟也指出,当前的“地王”并不等于未来会成为“楼王”。“以往‘地王’出现,周边房价可能连夜上涨,因为周边的业主知道区域房价将会提升到新的高度。如今,‘地王’不一定会对周边房价起到决定性的作用,主要是购房者对未来房价的预期已经发生了变化。”