新政掀起10月二手住宅市场行情,银十成色高涨,连续三个月成交量增长

2023年10月,据监控的数据显示,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)9361宗,楼市基本继续保持上升态势;

成交迎来“三连涨”,环比2023年9月同期(8544宗)再次上涨9.6%,同比去年10月同期上涨41.3%。

价格方面,本月二手网签均价为29879元/平,环比上月回升6.9%。

广州中原研究发展部认为,10月二手市场主要有以下几方面特征:

(1)市场基本面向好,行业信心修复,成交稳步回温。随着限购政策、增值税征免年限等多方面松绑优化后,不少原本处于观望的买家开始陆续入市,二手带看量、新增客户数量较上月增加2-3成左右。

(2)业主议价空间增大,市场放盘量增多。不少业主利用政策利好加持及增值税免征年限缩短的节点,加快出售手上物业,市场新增放盘量明显增多。另外,据监测显示,近期业主放盘让利幅度有所增大,部分急需名额或生意上资金周转问题的业主议价空间甚至在10%以上。而中原数据显示,10月业主报价指数下跌至23.71%,环比净减1.69%。

(3)得益于“限购缩圈”东风加持,番禺、黄埔两区二手楼市迅速升温,不少买家由此获得了购置番禺、黄埔的“房票”,整体交投氛围明显活跃,两区成交量较9月均增长近4成。

(4)一手市场“抢食”,分流二手客户。本月适逢“国庆+中秋”假期节点,开发商明显加快推货步伐,加大促销力度,多个全新盘面世,比如保利花语和岸、万科瑧山府等,导致不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。

二、分区点评

黄埔、番禺成交表现亮眼,天河、越秀需求微幅下滑

各区成交情况来看,南沙、黄埔、番禺成交涨幅最为明显,本月三区分别成交392宗、435宗、1254宗,环比分别上涨21.4%、13.0%、12.9%%。

中心天河、白云、海珠三区成交亦有微幅上涨,分别共成交990宗、855宗、1107宗,环比分别回升5.5%、5.6%、0.5%。

另外,越秀、荔湾、从化三区成交不升反降,本月分别成交803宗、699宗、336宗,环比分别下降0.2%、0.7%、6.7%。

1、天河区:珠江新城价格坚挺,买家观望情绪浓

2023年10月,天河区共成交(自助网签+中介网签)为971宗,环比下跌1.9%。而二手住宅网签均价为53200元/㎡。

据广州中原研究发展部监测发现,本月东圃板块成交活跃度有所好转,二手带看量明显增多。其中,东圃板块成交主力盘以骏景花园为主,其10月成交均价为56912元/平。

另外,值得一提的是,本月珠江新城楼市热度不升反降,2023年10月,珠江新城核心楼盘成交量下跌至48宗,环比上月减少3成左右,成交量跌至8月水平。

广州中原研究发展部认为,珠江新城板块10月成交回落主要有两方面原因:一方面,板块价格坚挺,未见明显降价行为。业主对核心区位的优质物业依然看好,让利幅度未达客户预期,导致买家接受意愿偏低。

另一方面,近两月买家看房量虽大幅提升,但实际观望情绪依然很浓,对于后市信心不足,成交转化率低,促使整体成交量回落。

2、越秀区:东风东板块业客双方处于价格拉锯

2023年10月,越秀区共成交(自助网签+中介网签)为795宗,环比微跌1.0%。而二手住宅网签均价为40717元/㎡。

据监测,本月北京路板块、淘金板块成交活跃度有所好转,不少观望买家陆续入市。其中,淘金板块主力贡献盘源为淘金华庭,其成交均价为70863元/㎡。

据调研了解,目前东风东板块大部分买家仍处观望状态,对后市以看跌为主,认为目前价格存在下降空间,目前业主降价幅度未达预期。

而除急售业主外,多个楼盘叫价相对强硬,议价空间仅5%左右。因此,东风东整体市场成交表现僵持,业客双方陷入价格拉锯。

由此可见,虽然目前重磅松绑调控政策频出,但整体经济大环境不景气的情况下,业主若想快速出售自身房源,报价上只能有所让利,若不想“割肉”出售,只会使得业客处于长时间的僵持状态。

3、海珠区:海珠西二手需求升温,板块业主议价空间增大

10月份,海珠区二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为1116宗,环比上月微升0.8%,二手住宅网签均价为41863元/㎡。

根据中原成交数据显示,本月新港西板块市场需求有所回暖,其活跃的楼盘为富景花园,其成交均价为43934元/㎡。

根据中原成交大数据显示,本月海珠区海珠西板块相对于其它板块而言更为活跃,为海珠区二手成交主力贡献板块之一。

板块需求活跃度相对较高主要有两方面原因:一方面,板块优质小区云集、生活配套成熟,交通网络发达,为改善、置换买家的重点青睐板块,上门客数量处区域内的高位水平 。

加上目前政策调控对于置换买家更为“友好”,促使整体成交热度偏高;

另一方面,目前板块二手业主议价空间相对较大,以光大花园为例,部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右,大概在30万元以上,而置业客户遇到合适价格会快速入市。

4、荔湾区:小区房源“抢手”,成交占比回升

2023年10月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为672宗,环比微跌3.9%,而二手住宅网签均价为33824元/㎡。

本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼,本月成交均价在42972元/㎡左右,整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为富力广场,本月成交均价分别为46977元/㎡

另外,据广州中原研究发展部监测发现,本月荔湾区小区房源成交占比出现明显回升。其中本月小区房源成交占比为58.5%,环比净增3.1%。

据了解,本月荔湾区客户以置换客户居多。由于目前市场需求活跃,政策调控基调放松,认房不认贷利好加持,促使不少“卖一买一”的购房客户开始陆续入市。

加上小区盘价格相对“好倾”,客户入市速度较散盘快,从而直接导致本月小区盘成交占比出现明显上扬的情况。

5、白云区:金沙洲板块业主心态平稳,客户以观望为主

2023年10月份,白云区二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为876宗,环比上涨2.5%。而二手住宅网签均价为27599元/㎡。

2023年10月罗冲围板块成交相对活跃,在其中,富力桃园为板块成交最为活跃,本月中原成交价均为34561元/㎡。

板块入市门槛低,套均总价仅230万元/套左右,片区整体需求持续高度活跃。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,本月金沙洲板块有“置换”需求业主的心态是还是比较平稳,成交价与放盘价相差幅度不大,基本控制在5%以内。

而急需名额或生意上资金周转问题的业主,让利降价幅度偏大,不少业主议价空间甚至去到10%以上。

而客户方面,目前购房买家仍以观望为主,认为目前价格仍有下降空间,担心现时入市会高位站岗,但整体旧客和新客的咨询量和带看环比有所上升,预计11月板块整体成交量会有所回暖。

6、番禺区:政策东风加持,番禺楼市表现“吸睛”

2023年10月,番禺区共成交(自助网签+中介网签)为1718宗,环比上涨37.0%。而二手住宅网签均价为28881元/㎡。

自“限购缩圈”后,大批买家重新获得购置番禺房票,番禺整体楼市成交表现火热。

据监测显示,新政调控出台前,番禺二手成交占比仅维持在13.5-14.5%的区间波动,而2023年10月,番禺成交占比飙升至18.4%,环比大增3.7%。

而其中,区域成交最活跃楼盘为祈福新村,10月成交均价为27842元/㎡,购房买家多为90后为主。

另外,本月华南板块二手市场成交虽有所回暖,新增客户数量及带看量环比亦增加1-2成,但实际上,二手市场回暖速率不及新房市场。

主要原因在于:一方面,华南板块近两个月市场供应不断,多个优质全新盘推出,比如万博长隆悦府、星河盛世锦城、越秀星汇锦城,消化了不少片区的改善、刚需买家。

另一方面,片区二手优质楼盘业主虽有一定的议价空间,但整体让利幅度不及新房市场,价格未达买家预期,促使整体存量房市场成交放缓。

三、预测:市场稳步复苏,二手成交维持9500宗上下波动

广州楼市连服三粒大补丸后,行业信心有所修复,咨询、带看量明显增加,市场交投氛围略有回暖。

广州二手成交量虽未出现“井喷式”增长,但市场已经开始稳步复苏。

但值得一提的是,目前新政带来的影响开始减弱,观望买家仍占主流,后市成交难以出现大幅增长的可能,预计年末市场将以平稳或微升为主。

因此,广州中原研究发展部预计,在目前的大环境下,11月月度成交量或维持9500套上下波动。而价格方面,二手住宅网签均价会持续维稳。