苏州“毒地块”丑闻引发轩然大波:已启动调查,苏钢拒绝接受媒体采访

“我们当初当然不知道这个项目还要治理污染地块,因为是由地方出让的可供开发建设的土地资源。怎么能等到建完了,学校要运营开学了才来告知有严重污染问题,这不扯淡吗?”该负责人回答。

编辑丨金融八卦女主创

综合自丨每日经济新闻、每经房产

“陆家嘴”索赔100亿事件发酵。

11月4日,因为7年前买到“毒地”,陆家嘴将江苏苏钢集团有限公司、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上法庭,索赔100亿元。

据中国房地产网11月7日报道,陆家嘴董事长徐而进11月6日在业绩说明会上对记者表示,该公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作,推动相关责任方承担后续处置责任。

11月7日《每日经济新闻》记者来到苏州市虎丘区钢成路28号苏钢集团总部,通过官网公开电话联系到该公司一位负责人并提出了采访请求,其表示马上安排负责相关领导来回应。

不过,记者在大门口等待近1个小时,未有公司人员前来,电话再也未能接通。

1.

/7年前斥资85.25亿买到“毒地”,

陆家嘴索赔100亿元 /

11月3日晚,陆家嘴在公告中透露,2022年以来,公司及各方环境调查确定,苏州绿岸房地产开发有限公司(以下简称“苏州绿岸”)名下14块土地存在污染,且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。

陆家嘴委托专业机构核查发现,在案涉土地的调规变性及出让过程中,各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为,共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。

也正是在此背景下,陆家嘴方面因土壤污染产生侵权纠纷,向江苏省高级人民法院提起民事诉讼,请求法院请求判令苏钢集团承担赔偿人民币100.44亿元的侵权责任,并请求判令苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局承担连带责任。

陆家嘴在公告中提到,法院已立案受理,但尚未开庭审理。

7年前,涉事地块曾引发多家上市公司追捧。

据证券时报,2016年,钢铁市场低迷,意欲盘活资产的苏钢集团,将全资子公司苏州绿岸95%股权在上海产权交易所挂牌出售。根据当时的公告,苏州绿岸的股权评估价值为人民币13.64亿元,标的股权挂牌底价为人民币31.5亿元。受让方须代苏州绿岸全额偿还欠江苏苏钢的16.85亿元债务,竞买保证金为人民币9.45亿元。

苏州绿岸的核心资产,就是位于苏州市高新区浒墅关镇苏通路北、苏钢路东17块国有土地的使用权,红线内使用面积约65.95万平方米,土地性质为住宅、商办、工业(研发)、宿舍、幼儿园、加油站等,地块规划总建筑面积约为108.41万平方米,其中其中住宅用地有6宗,规划总建筑面积约66.4万平方米。项目地块的土地出让金已支付完毕并已取得全部的《国有土地使用证》。

由于地块体量大,方便连片开发,苏州绿岸95%股权获得了不少企业的关注,当时有30多家意向受让方递交了意向受让申请材料,最终19家参与竞价,将挂牌价格从31.5亿元的底价推高至68.4亿元,加上承接的16.85亿元债务,总成交金额达到了85.25亿元。

2016年10月17日,经过200多轮的报价竞争,苏州绿岸95%股权以约85.25亿元的总金额成功转让。竞得者是陆家嘴下属全资公司-上海佳湾资产管理有限公司(以下简称“佳湾公司”)与华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划(以下简称“安心信托”)组成的联合体——最终的成交价是挂牌价的2倍。

这次收购是陆家嘴实施“走出去”战略的重要一步,苏州绿岸名下17宗、建筑面积超100万平方米的土地储备将大大拓展该公司的发展空间。但项目的推进并没有预期中顺利。

2.

/苏钢集团回避采访,

现场存污染风险严禁入内 /

涉事污染地块项目是苏钢集团原来的厂房区域,公司的办公地址就在上述项目附近,直线距离不到1公里,隔着京杭大运河。

2016年10月17日,陆家嘴集团经过222轮报价,以约85.25亿元竞得苏钢集团旗下17宗地块(1-17号),后由子公司苏州绿岸房地产开发有限公司(下称绿岸地产)负责开发。

陆家嘴集团在拿到项目开始成片建设,先将动迁保障房、学校和公园建设完工了,结果基础设施完工后却发现后面的项目无法运营推进。

陆家嘴负责该项目的人员向每经记者介绍,目前,公司已采取法律诉讼方式,由法院来确定治理污染的责任方,承担治理污染的费用。“当初的土地出让金(项目收购款)都已经给苏钢集团,不应该还要为污染治理再买一次单。”

“我们当初当然不知道这个项目还要治理污染地块,因为是由地方政府出让的可供开发建设的土地资源。怎么能等到建完了,学校要运营开学了才来告知有严重污染问题,这不扯淡吗?”该负责人回答。

11月7日,苏州市政府相关人士则对每经记者表示,有关陆家嘴集团和苏钢集团在虎丘区项目的问题其实已发生好几年,苏钢集团在国企改制以后,将工厂所在地的资产包通过产权交易方式进行了转让。双方属于企业的经营行为,目前已到了司法诉讼阶段,按照法律途径正常解决。

11月8日,《每日经济新闻》记者赶到苏州虎丘区浒墅关调查发现,涉事地块项目的部分住宅小区已销售完成入住,商业、写字楼、学校和公园建设完成,不对外开放运营,其他大部分地块被围墙挡住,工地里没有任何动工迹象。

▲已建成居住的陆家嘴锦绣澜山小区

▲已建成的写字楼和闲置的地块

在原苏钢厂的焦化区内,2号地块上建成的苏州雷丁学校,门口只有安保人员;3号地块闲置未开发,检测到污染最严重的4号地块完全荒废,门上贴着“本地块存在污染风险,严禁入内”标识,芦苇生长得比围墙还要高,池塘中的水体呈黑色,泛着灰色亮光。

▲池塘的水已泛黑色,围挡上贴着“存在污染风险”

▲受污染地块内,堆放有多根切割的污水管

处于非焦化区的陆家嘴锦绣澜山小区建成居住,部分已销售完,有房源未办理竣工验收而暂停了所有销售。8号地块商办A区的写字楼以及“和陆坊”商业综合体已建好,虽然外立面和路面设施都是崭新的,但各个出入口配有安保人员,拒绝外人入内,不对外运营;多宗计划于2021年竣工的地块,均已停工,墙上的施工铭牌褪色模糊。

通过铁门,记者发现,工地里的移动工棚都已锈蚀,地上堆放着各种钢板、木材和砖块。

与此同时,对于相关土地调查报告数据不一致的问题,《每日经济新闻》记者连续向苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会及苏州市自然资源和规划局求证,但截至发稿,上述单位均未能接通电话或作出回应。

3.

/项目已停工,

相关涉事主体责任有待厘清 /

按照苏州国家高新技术产业开发区管理委员会披露的信息,苏州绿岸项目在2017年5月正式启动开发建设,预计2025年前后开发成熟。其中,商业体项目在2018年12月开工,原本是预计2021年底投入使用。

不过“毒地”事发后,这个项目的开发便无奈地被按下了暂停键。"目前,苏州绿岸房地产开发有限公司已暂停相关开发、建设、销售工作。"徐而进如此表示。

据中国房地产网,在停工前,苏州绿岸项目的学校、幼儿园、商业体、健身公园及部分住宅等均已完工且达到交付标准。陆家嘴曾在公告中透露,已开发项目的8幅地块,其中2号、8号、9号、13号地块已竣工,12号地块处于停工状态,2号、13号地块为教育配套,8号、9号是商办、商业用途,12号则为住宅用地。

值得关注的是,陆家嘴当时披露的公告显示,苏州绿岸意外发现已建设教育设施的2号、13号地块及尚未开发的3号、4号地块均存在严重污染风险,土壤或地下水中诸多元素大幅超标,不符合该等地块原对应的规划用地标准,4幅地块面积合计约11.8万平方米。截至2021年末,该4幅地块累计工程投入金额约为4.5亿元,对应的存货金额为22.42亿元。在此之后,苏州绿岸就土地污染事宜向当地政府部门进行了报告,并于2022年4月12日获悉环保部门发布信息对污染情况进行了初步确认。苏州绿岸随后暂停相关开发建设工作。

而根据苏钢集团于2016年8月挂牌时披露的信息,苏州绿岸名下地块中,非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染,可再开发利用;焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域,根据修复目标值,最终确定0-18米深度内,污染范围为17542平方米,污染土方量为39604立方米。

陆家嘴在公告中表示,股权交易后,苏州绿岸已就苏钢集团所披露的污染范围进行了治理修复。

但江苏省2022年4月公布的《中央第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批信访事项办理情况》提到,第三方检测机构检测结果显示苏州绿岸项目多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标,不符合用地标准。

在2022年4月份的公告中,陆家嘴表示,公司组织专门力量核查发现,涉事地块调规变性及出让过程中,不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能,导致存在严重污染的土地进入公开交易市场,并在挂牌转让苏州绿岸95%股权时隐瞒了相关信息。

此后,每隔几个月,陆家嘴就更新一次土地污染事件的进展,截至目前已确定苏州绿岸名下1号至13号,及17号地块等14块土地存在污染。

据中国房地产网,陆家嘴董事长徐而进介绍,2023年8月7日,陆家嘴及全资子公司佳湾公司、上海佳二实业投资有限公司作为原告,就2016年苏州绿岸95%股权交易,向江苏省高级人民法院提起了民事诉讼,向包括苏钢集团、苏钢集团当年委托的环评机构、苏州相关政府部门在内的多方当事人发起共同侵权诉讼。

徐而进没有回应截至目前项目已投入多少资金的问题,但结合陆家嘴过往的公告信息,可发现该公司在工程建设方面投入的金额约22亿元,对应的存货金额达113亿元。

据一位业内人士分析,作为苏州绿岸项目的开发主体,陆家嘴负有实施土壤污染风险管控和修复的义务,需承担相应的调查、评估、修复费用,已完工的建筑若土地也存在污染,不排除整体拆除、修复后重新建设的可能,加上停工的影响,损失难以估量。

陆家嘴也表示,土地污染问题可能导致苏州绿岸项目的部分存货可变现净值低于其成本,或面临经济损失,进而对公司利润产生不利影响。但直至今年中期业绩,该公司都未对该项目计提存货跌价准备。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师分析认为,在责任划分方面,此事件中,起诉索赔的原因主要是建设项目所在土地存在的污染问题可能面临巨大法律风险与法律责任,而此事件中的苏钢集团、鉴定机构等也会由此承担相应的法律风险、法律责任。

就陆家嘴集团而言,根据目前的资料,其在案涉地块中建设规模大、项目类型多、资金投入更是不菲,而相关项目在建设、竣工、销售等各环节发现所在土地存在严重污染,建设暂停、竣工验收不合格、销售中止、整改修复、重新鉴定等都是陆家嘴集团正在或者后续需要面临的问题。

这背后,仅民事责任方面,就存在着和施工单位签订的施工合同、和业主签订的购房合同等各类合同的违约风险。

合同是相对的,虽然土地存在污染,但是施工企业进行了施工建设,依旧需要支付工程款。而且,如果合同履行出了问题,依旧需要承担相应的合同责任。

如果开发的楼盘已经对外销售了,而最终这个房子没法投入使用,或延期交付,作为开发商,恐怕还要承担合同解除的法律后果,或延期交房的违约责任等。

就苏钢集团而言,苏钢集团挂牌出让绿岸地产95%股权,在后续随着案涉污染地块污染时间、污染范围、污染程度等全面的调查与评估,如果苏钢集团在出让时即对相关地块土地污染情况知情、有知情的义务但没有履行、知情但故意隐瞒等,不仅可能会对之前的合同效力产生影响,也会面临相应的违约责任,而对陆家嘴集团需要承担的损失等,陆家嘴集团也有权向苏钢集团进行追偿。

总之,相关责任主体需要面临的法律风险和承担的法律责任都需要在该事件详尽调查后进行确定,而在明确相关主体需要承担的责任之外,同步尽快对目前的土地污染问题治理、恢复项目进程,才能尽量让各方主体减少或者免受波及。