专家预计:北京公积金新政或进一步放宽,60万贷款将享受4.5万优惠

中国网财经11月3日讯(记者 谭梦桐)10月31日,北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(下称“《通知》”),对北京公积金住房贷款套数认定标准进行了优化调整。《通知》明确,自2023年11月1日(含)起,公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。

专家认为,本次北京优化公积金政策,加大惠民力度,利好政策的持续出台无疑向市场传递了积极信号,改善市场情绪。不排除北京接下来可能会继续出台宽松政策,有望迎来限购政策的局部松绑。

政策要点:让更多人享受到新标准

《通知》要求,首套住房认定标准借款申请人(含共同申请人)在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)记录的,执行首套住房公积金贷款政策。

借款申请人在北京市有1套住房的;或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的;或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的,执行二套住房公积金贷款政策。借款申请人在北京市有2套及以上住房的或全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的,不予公积金贷款。

“本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者,可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度。”中指研究院市场研究总监陈文静

在接受中国网财经记者采访时表示,“将有效降低购房者置业成本,减轻购房者置业压力,提振购房者置业情绪。”

当前北京公积金贷款首套利率为3.1%,二套利率为3.575%,公积金首套房贷最高额度为120万元,二套房贷最高贷款额度仅有60万元。

以贷款60万元、25年还清(等额本息)为例,目前公积金个人住房贷款首套贷款利率为3.1%,相应的月供为2876.57元/月,利息总额为26.3万元;公积金二套贷款利率为3.575%,月供为3027.93元/月,利息总额为30.84万元。执行新政后,公积金二套房贷被转认定为首套房贷后,总利息减少约4.5万元,每月还款约减少151元。

“若购房者在廊坊有商业银行房贷记录,在北京无房,按照此前的政策,其在北京购房会被认定为二套房。” 易居研究院研究总监严跃进举例来对比政策的变化。“按照现在的政策,就可能纳入到首套房的标准。”

值得一提的是,本次政策调整利好人群相对有限,无房且在全国范围内使用过公积金贷款的人群,购房时仍然被认定为二套;在全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的,不予公积金贷款。

“由此可见本次政策整体力度偏弱。”陈文静坦言。

对于,严跃进对北京与上海的公积金政策进行了比较。上海的公积金政策提到,“缴存职工家庭名下在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的,认定为首套住房”。

“而北京的的政策是,若公积金贷款没有记录才有机会认定为首套房。对比来看,上海的公积金政策放松效应更大。”严跃进称。

政策意义:加速改善需求释放 有利于提振市场情绪

近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的政策、方法很多,优化公积金政策是重要的手段之一。优化二套房认定标准、降低首付比例等方式仍是当前各地公积金政策调整的重要方向。

今年以来已有上海优化首套公积金贷款认定标准,成都等二十余城执行公积金贷款“认房不认贷”。

10月20日,成都发布通知申请住房公积金贷款按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数;10月30日起,郑州办理住房公积金个人住房贷款及组合贷款时,按照“认房不认贷”原则认定家庭住房套数……

在陈文静看来,北京本次调整公积金贷款首套认定标准,进一步释放政策利好,预计接下来更多城市将跟进优化公积金贷款相关政策,广州、深圳跟进的预期也较强。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析认为,从本次新政来看,北京政策放松空间进一步扩大,向购房群体释放了较为强烈的利好信号,降低购房成本,缓解居民购房压力,加速改善需求释放,有利于提振市场情绪。随着政策逐渐发酵,不排除接下来北京二手房挂牌房源及成交有望再度迎来上升期。

今年9月1日,在北京宣布落实“认房不认贷”政策后,北京楼市热度和成交量迅速冲高,购房需求在短期内集中释放,成交量迎来脉冲式上涨。但自9月下旬以来,多数项目到访和认购量均有所下滑,看房客户观望情绪增加,市场逐渐趋于平稳。

据中国房地产指数系统百城价格指数,2023年9月,北京二手住宅价格已连续5个月下跌,在二手房挂牌量增加的背景下,当前二手房价格下跌预期仍在。

新房方面,根据中指研究院数据,2023年1-9月,北京新建商品住宅累计成交571.3万平方米,同比增长6.2%。9月,北京成交68万平方米,在政策带动以及低基数下,环比增长41.1%,同比下降14.6%。9月整体网签规模相比三四月的高点仍有差距。10月1-30日,北京新建住宅成交56.8万平方米,环比小幅下降,同比下降37.7%,降幅较9月扩大。

二手房方面,新政出台之后市场成交有所活跃,但10月以来成交量较9月已有所回落。今年1~9月,北京二手房累计成交11.8万套,同比增长8.2%。10月1~30日,北京成交二手住宅9910套(日均成交330套),同比下降3.9%,较9月下降30.5%,政策效果持续性不足。

“整体来看,北京政策仍采取边际放松的方式,市场对于北京政策松绑的预期较强,本次北京优化公积金政策,加大惠民力度,利好政策的持续出台无疑向市场传递了积极信号,改善市场情绪。”关荣雪谈到,“同时这也意味着政策松绑从二线、三四线城市迈向更高能级的一线城市的格局在逐渐深入。”

她还表示,根据此前广州、上海的调整步伐,从“认房不认贷”逐渐渗透到区域限购松绑,不排除北京接下来可能会继续出台宽松政策,有望迎来限购政策的局部松绑。