房子也可“以旧换新”,实操中的可行性如何?

手机、家电“以旧换新”是常有的事,近期,多个城市开始提倡房产“以旧换新”。

日前,浙江省海宁市发布房产新政,其中一条即鼓励房产“以旧换新”,2023年9月27日至2024年9月26日期间,鼓励房企购买意向购房人的存量房,对房企购买存量房的,给予企业总购房款2%的财政补贴。该政策表示,购房人所得房款用于置换新建商品房,将解决部分改善性购房人因首付不足,或为了享受首套房优惠利率而产生的先卖房再买房的需求。

今年以来,济南、青岛、淄博、日照、太仓等多个城市均开启了“以旧换新”活动。有房地产行业人士表示,在当前二手房普遍难卖的情况下,“以旧换新”将加快置换群体旧房的卖出,从而激活市场的改善需求,不过,因为旧房可能存在楼龄较大等问题,大范围推广可能比较难。

另外,还有观点认为,对于房企来说,“以旧换新”并非百利而无一害,因为“以旧换新”相当于购房者提前锁定房源,意味着被锁定房源将不能上市另行出售,一旦置换的购房者旧房卖出不顺利,即会导致退订,无形中拉长了新房去化周期,将增加房企的流动性压力。

两种模式

对于海宁市房产“以旧换新”的政策,第一财经以有”以旧换新“需求的购房者身份咨询了海宁市当地的房产中介,不只一名房产中介对第一财经表示,不了解该政策,也不清楚哪些楼盘可以“以旧换新”,甚至有房产中介告诫记者,“别被忽悠了”。

海宁市一名房产中介则表示:“没有房企愿意收旧房,房企买一套旧房,卖一套新房,相当于自己的房子没有卖。房企没钱赚,自然没有动力。”

具体来看,当前各地房产“以旧换新”分为两种模式,一种是房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房,购房者补上旧房与新房的差价即可获得一套新房,上述海宁市倡导的即是这种模式;第二种是,购房者确定好新房房源后,向房企交纳定金锁定意向房源,中介挂牌购房者的旧房,开发商给予购房者一定期限,期限内若旧房卖出,双方的购房合同生效,反之开发商则退还购房者定金。

济南市一楼盘即是第一种模式——开发商接盘旧房。根据济南当地媒体报道,2023年8月,济南一楼盘“以旧换新”,主要是由开发商牵头,项目合作方(项目施工方、承包商)参与,开发商对购房者的旧房进行收购,用于买卖或者工抵。

济南“以旧换新”的对象为有改善需求、对项目感兴趣,在济南有存量住宅的购房者,房产中介按照以往小区成交价评估其旧房市场价,购房者认可旧房评估价和意向新房的价格后,交3万元定金锁定房源,旧房过户给开发商的合作方,一旦旧房房款到账,就可抵用为部分新房房款。

不过,并不是任意旧房都可以置换,例如,该楼盘要求旧房房龄需控制在10年以内,拥有有不动产权证,不存在墙体开裂、承重墙损坏等问题,最终是否能进行换新,根据旧房的整体情况判定。另外,旧房总价不能超新房总价的60%。

青岛也是上述模式,与济南不同的是,青岛意向购房者的第一步即是登记旧房源,锁定新房房号,购房者需要交5000元“诚意金”,另外,旧房在过户前需要撤销抵押。

相比之下,更多的城市实行的是第二种模式,旧房的接盘房不定,只是“以旧换新”的旧房会被优先推介,日照、淄博、威海等城市就是这种模式。

9月,山东省日照市推出房产“以旧换新”,主要由当地房地产业协会和房产中介协会引导,参与该活动的楼盘共37个。2022 年7月1日起至2024 年3月31日,购房者委托房产经纪公司出售旧房,房产经纪机构依据同类存量房源的委托销售价格初步预估该房产价格,获得购房者认可后,经纪机构介绍新房楼盘信息,若购房者选定意向房源,向开发商缴纳2～5万元的新房意向金,初步锁定意向房源。

购房者分别与房产经纪机构、开发企业签定存量房《委托出售协议》,“以旧换新”《新房认购协议》,有效期分别为半年和三个月。三个月内,若该房源价格上涨,按认购签约价执行,若该房源价格下调,按下调后价格执行。若旧房在有效期限内未能成功售卖,则三方协商合同延期或终止,若购房者选择终止合同,开发商退还意向金,客户无需承担违约风险。

签订《委托出售协议》后,房产经纪机构利用线上线下聚焦推广,采取VIP看房等加快旧房去化的专属服务。此外,参与“以旧换新”的购房者在享受售楼处公示的普惠价格基础上还能享受“以旧换新补贴,补贴范围为总房价款的2%～3%。

难以大范围推广

为什么近期多个城市推出房产“以旧换新”?广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经表示,主要因为当前房地产市场最主要的需求就是换房需求,但是当前换房需求实现的难度比较大,二手房挂牌量比较大,降价卖房是主流,二手房交易周期越来越长,购房者换房第一步——卖掉手里的房源就遇到困难。

58安居客研究院院长张波认为,“以旧换新”模式的本质即是置换,为了卖房,开发商在购房者旧房未卖出之前,先行收取新房意向金,提前锁定购房意向。“在当下市场复苏不明显的背景下,尤其是很多三四线城市新房去化难度增大的情形下,房企有着很强的参与热情,谁抢到了这波置换需求,谁就更容易在当下市场环境下取得先机。”张波说。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为,“以旧换新”的购房者群体是房地产市场复苏中的第一波力量,每个城市都应该找到让房地产市场的“第一瓢水”。虽然很难说“以旧换新”能够带动市场交易量有多大的提升,但是起码让第一波购房需求率先活跃了起来。

李宇嘉表示,“以旧换新”有利于促成旧房的卖出,因为只要购房者确定了要购买新房,开发商和中介就会合力优先推介购房者的旧房。与此同时,李宇嘉也表示,“以旧换新”并没有想象中那么容易,大范围推广可能比较难,因为在现实中,既然业主想换房,房产本身可能就存在楼龄较长、区位不好等问题,不然购房者也不会有换房的需求,另外,对于置换的购房者来说,换房是建立在有房的基础上的,若换房意愿不是那么强,大幅降价的意愿也比较小,而通常情况下,房企和房产中介肯定是希望大幅度降价卖房的。上述因素都会导致旧房难卖。

张宏伟提及,尽管“以旧换新”一般会在在操作流程里明确,若约定期限内旧房无法卖出,房地产开发企业按约定退还意向定金,但实际操作中,退定金或者退房往往流程比较复杂,尤其是资金面紧张的开发商,退款周期比较长,短的可能1～2个月,长的可以拖半年以上。

另外,张波还表示,对于房企来说,“以旧换新”也并非百利而无一害,“如果购房者提前锁定了房源,这一房源将不能在市场上另行出售,一旦后续置换人群旧房卖出不顺利,亦会导致退订风险上升,无形中拉长了新房去化周期,更大程度上影响到房企的销售资金回流,从而使得房企流动性压力增加。