钢铁侠大战不动产 中国富豪杜双华南洋投资的前情后续

观点网 日前,中国富商杜双华旗下Glory Property Developments以9.08亿新元(约48.5亿人民币)买下位于新加坡乌节路黄金地段——拥有近50年历史的远东购物中心(Far East Shopping Centre)。

七月份,远东购物中心作价9.28亿新元,如今成交价降低了2000万新元。

远东购物中心建立于1974年,就在泰国驻新加坡大使馆正对面,距离总统府不到500米,是乌节路目前唯一出售的商用地段。根据卖方远东机构的资料,此次出售主体包括两层地下层(主要用作停车场)、共五层楼的零售店面和10层楼的办公空间。

负责这次集售计划的世邦魏理仕表示,该商业项目若能符合政府策略发展项目奖励计划,可改造增加20%的总楼面面积,至约29.57万平方英尺,即买方出价相当于每平方英尺3350新元。

有报道称,杜双华或将远东中心重新定位为一个商业综合体,不再是单一购物中心,而是涵盖零售、酒店、办公到住宅等,在南洋异国实现他多年来的不动产构想。

狮城今日

有些新加坡人会这样呛挡路的人:“你以为这是你阿公的路咩?”

这并不礼貌,但确有渊源,因为新加坡一城之国,就有580条路以男士命名,另有40条路以女士命名,以纪念“阿公阿嬷”们的贡献。

乌节路则不同,Orchard Road,直译果园路,来自19世纪40年代沿街种植的肉豆蔻和辣椒。

1958 年,潮州人董俊竞创立了乌节路上的第一家百货公司--诗家董 (TANGS),70年代,新加坡政府宣布将乌节路定位为旅游和购物区。

经过半个多世纪,这条2.2公里的路由果园逐渐发展为新加坡最著名购物街区,与纽约第五大道、巴黎香榭丽舍、东京银座等并列全球十大购物街道,每年接待约800万人次。

数据显示,乌节路和史各士路一带的一楼优质零售空间2022年租金按年上升7.4%,2023年预计保持7%到9%涨幅,新加坡其他区域涨幅则大概在3%到6%之间。

殖民地时期,酋长们的大宅建于此地,新加坡独立后,不同国籍--甚至无国籍者住进这些有名的旧建筑里。对国人而言,乌节路也不会有太多疏离感。

“到了乌节路,说中文的人明显多了起来,导购见到华人大概率先说中文”。路上的出租车司机以中年男人为主,开车时多半在听中文电台,电台里的主持人有时略带南方腔调,有时也会切几首孙燕姿、林俊杰的歌。

无论从经济、文化,还是地缘政治来看,乌节路乃至整个新加坡不动产,都成了中国富人置办资产的优先选择之一,而这种置业需求近年来似乎更加迫切。

一方面固然是国内地产行业面临挑战,另一方面,因为金融市场波动等原因,欧美房产也不再是投资热门。

NAR数据显示,全美6月成屋销售总数年化为416万套,同比下降18.9%,环比下降3.3%。美房贷机构房利美最新报告显示,7月份,认为目前“不是购房好时机”的美国消费者比例增加4个百分点,达到82%,这是该机构自2010年以来最高水平。

欧洲央行则认为,未来随着抵押贷款利率上升损害负担能力并增加现有抵押贷款的利息负担,房价可能出现下跌,特别是在以浮动抵押贷款利率作为主导的国家。

其中,德国今年上半年新建筑数量与过去两年平均水平相比下降47%,一季度房价出现自德国统计局开始保存数据以来的最大跌幅,同比下降6.8%。

相比之下,2022年新加坡私人房屋价格整体上涨8.6%,今年第一季整体私宅价格指数环比上升3.2%,已连续12个季度上涨。

去年,一位内蒙古买家以5800万新元买下高档公寓Le Nouvel Ardmore一个单位,另一名来自中国的新加坡永久居民以3880万新元买下新达城一整层办公楼。另外,一位中国富豪在去年年中一口气置办康宁河湾20套住宅,总花费8500万新元,约4.25亿元人民币。

面对不断涌入的热钱,新加坡在2021年将外国人买房的印花税提高到30%,今年4月26日,新加坡将外国人购买任何房产的印花税从30%再次大幅升至60%。

非个人买家如企业和信托,须支付的印花税从35%调高至65%。不过,房地产发展商须支付的印花税仍为35%,包括可在满足印花税规定的条件下退回给发展商的30%印花税,以及无法退回的5%印花税。

高税之下,若以资产配置的角度,通过名下开发商购置新加坡购物中心、写字楼,或许比个人名义购置房产来得划算。

对杜双华而言,这也并非是他在新加坡收购的首个商业地产项目。去年6月,杜双华就透过Bright Ruby旗下的另一家公司Ever Glory以约10亿新元的价格买下一栋位于莱佛士坊中心地带、哥烈码头旁楼高37层的甲级办公楼。

早在2013年,Bright Ruby还斥资11.5亿美元收购乌节路前大公园果园(Grand Park Orchard)及零售平台骑士桥(Knightsbridge)。

去年前大公园果园重新开业,成为由雅高集团管理的拥有308间客房的新加坡果园铂尔曼酒店。

同年,骑士桥内原由生活方式零售商Abercrombie & Fitch占据的零售空间也重新调整开业,已进驻新加坡最大的阿迪达斯门店等众多国际品牌租户。

经过十年铺垫,中国钢铁大亨杜双华逐渐在南洋敲定了他的不动产布局,以及庞大财富的流转。

日照往事

今年3月23日,《2023胡润全球富豪榜》发布,据不完全统计,全球钢铁相关行业上榜企业家35位,有32位来自中国。其中,日照钢铁杜双华排名第241,财富640亿元,成为中国钢铁行业首富,而在2022年胡润百富榜中,杜双华身家750亿元,据此估算缩水超过百亿。

根据企查查数据,日照钢铁控股集团有限公司的控股股东为京华日钢控股集团有限公司,持股98.77%,而杜双华全资持有京华日钢控股100%股份。

股权穿透后发现,杜双华通过直接和间接方式持有日照钢铁100%股份,拥有绝对控股权,同时他也是该企业的董事长兼经理、法人。

说日钢是杜双华一手缔造的企业,并不为过。

1987年,年仅22岁的杜双华进入首钢,以一名普通机械员工的身份开启了他的冶金之路。

五年后,杜双华从首钢离职,在北京市朝阳区创办北京兴华福利轧钢厂,1993年,回到家乡河北省衡水市开办京华制管厂,产能10万吨。

2003年,日照钢铁厂建成投产,181天便实现开工出铁,自此逐渐成为一家特大型钢铁联合企业,2022年营收约856亿元,为日照第一大民企,在全省排名第8。

除了钢铁行业,杜双华还一手打造了以钢铁业为基础的金融体系--京华系,先后入股7家银行,在上海农商银行、青岛农商银行、日照银行、齐鲁银行各拥有一个董事席位。

同时手握钢铁材料和金融资源,杜双华自然不会错失不动产行业曾经的发展周期。

最初,日钢在日照市为解决钢厂职工生活配套问题,开发了儒风海韵、安康家园等项目,除了一部分低价供给给内部职工,也对外公开出售。其在日照开发的完全商业化项目华府官邸别墅项目,则在2013年10月份开盘,平均售价达每平方米15000元。

当时,日钢集团房地产公司总经理丁元波称,公司已由原来的职工内需型住宅开发全面转型市场化运作。

日钢集团旗下的房地产业务平台主要是华和信投资有限公司,成立于2009年10月,注册资本5亿元人民币。2011年华和信在日照成立地产管理公司,在青岛、威海、日照、临沂、莱芜、营口等地设有地区公司并储备土地资源,仅2012年就计划拿地总投资100亿元。

2013年9月28日,日钢绿城房地产项目合作签约仪式举行,该合作项目也就是后来的日钢·绿城希望之城,作为当时日照最大的楼盘,计划总投资53.09亿元,包括住宅楼57栋、酒店1座、幼儿园1处等,总建面131万平方米,由绿城提供品牌、规划建设和技术管理。

丁元波称:“我们会将房地产项目打造成具备一流住宅、一流景观、一流物业管理的高端楼盘。”。

从“希望之城”可以看出,日照钢铁偏重于三四线城市的高端项目,如威海天泽府项目也建有超过200平方米的别墅单位,在青岛开发的山水太和月光项目,每套最低价也达到1000万元。

在流传的一份2011年年度总结报告中,京华日钢控股集团房地产管理公司高层表示,公司在2012年要做好土地储备工作,“老板已经给我们最大的支持和充足的资金保障”,以选择二三线甚至四线城市,城市选择有关系背景,能迅速开发回笼资金的中级中小型地块为宜。

该报告表示, 2013年目标销售额至少达到30亿元,争取2014年实现目标销售额50亿元,2015年要选择三四线中小城市大地块大面积品牌建设开发,全年销售额预计将在70亿元。

但在此之后,日钢甚少有内地房产投资消息传出,或受三四线中小城市的楼市供应过剩影响,房地产并未成为日钢的转型重点。钢铁仍然是钢铁,房地产却从人们口中的黄金时代变为白银,甚至黑铁时代。

从日照到新加坡,杜双华仍未放下他的不动产战事。