城中村改造专题研究:都市角落万亿大市场,重点关注三大方向

本轮城中村改造聚焦超大特大城市、助力城市品质提升,非棚改2.0。7月21日,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,强调本轮城中村改造坚持人民政府负主体责任,多渠道筹措整改资金,鼓励和支持民间资本参与,坚持“留改拆”并举方式进行改造。改造范围:主要面向7个超大城市(城区人口>1000万)和14个特大城市(城区人口500万-1000万);与棚改区别:1)改造对象:城中村改造针对大型城市城中村的自建房、宅基地的更新改造,多为集体土地;棚改针对城镇中成片危旧住房,多为国有建设用地;2)改造范围:城中村改造聚焦超大特大城市;棚改面向全国,覆盖大量三四线城市;3)改造模式:城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造;棚改主要采取拆除重建的模式;4)参与主体:城中村改造以政府引导、市场主导,企业实施,偏市场化;棚改以政府为主导,国企实施,偏政策化;5)资金来源:本轮城中村改造鼓励民间资本参与,强调多渠道筹措改造资金;棚改资金来源重点为政策性金融支持,主要体现为PSL和专项债。本轮城中村改造变化:限制“大拆大建”,重点改善基建设施,聚焦城市品质提升。

必要性:扩大内需、改善民生,助力大城市提质扩容

解决大城市住房短缺问题:1)人口净流入看,2018-2021年,城中村改造重点城市(21个超大特大城市+苏州、合肥)城区人口增速CAGR+3.6%,较全国高2.3pct;其中深圳、杭州、济南、长沙、合肥CAGR超10%;2)人均住房面积看,根据第七次人口普查数据,城中村改造重点城市人均住房面积为36.81平方米,低于全国平均水平41.76平方米;其中深圳、东莞、广州较低,分别为21.50、27.80、30.15平方米。大城市住房存短缺情况显著,城中村改造扩容意义凸显。

城中村改造改善周边居民整体的人居环境,提升城市品质。以佛山市南海区广佛国际商贸城中心区改造项目为例,改造后,酒店服务、商务服务在内的商务配套产业齐全,社会效益提高,环境问题得到治理,城市形象改善。

稳增长重要抓手,有望拉动地产投资、带动消费。城中村改造建安费用:根据测算,重点城市城中村建筑面积合计9.2亿平方米,中性情形下(拆建比为2,单位建安成本为3600元/平方米),对应城中村改造每年建安费用将达6638亿元。城中村改造带来的建安费用弹性:2022年,重点城市房地产开发投资完成额为5.66万亿,根据全国数据假设建安成本占房地产开发投资额63%,计算得到重点城市2022年建安成本为3.57万亿,进而得到城中村改造每年建安费用占重点城市2022年建安费用18.6%,有望显著拉动工程需求,并带动相关下游消费。分城市看,哈尔滨、东莞、广州城中村改造带来的建安费用弹性位列前3,分别达63.6%、57.8%、44.9%。

可行性:模式多元、因城施策,资金筹措保障强

模式看,城中村改造可根据项目主导方分为政府主导模式、市场主导模式、村集体主导模式和多元协作模式。按安置方式可分为货币化安置、房票(房屋)安置和实物安置;分城市看,北京、西安、广州偏向政府主导方式,珠海、深圳偏向市场主导方式,上海偏向政府与市场共同主导,双向并举。

资金来源看,城中村改造资金通常来源于财政直接拨款、地方专项债、金融机构融资、主体自筹和社会资本;民间资本:7月21日,国务院常务会强调鼓励和支持民间资本参与城中村改造;专项债:根据21世纪经济网9月12日报道,符合条件的城中村改造项目将可纳入专项债支持范围,同时将纳入保障性安居工程领域,2024年或发行首批城中村改造专项债;回顾看,棚改期间,地方政府债券规模维持4000亿上下,其中2019年达到峰值7032亿元,占当年地方专项债发行总规模32.7%;金融机构融资:根据21世纪经济网9月18日报道,在城中村改造支持资金方面,银行或将设立城中村改造专项借款提供资金支持。回顾看,棚改曾助推全国PSL(抵押补充贷款)存量持续上升,由2016年2.05万亿元上升至2019年3.54万亿元,CAGR+19.9%。

项目案例:1)上海青浦区凤溪城中村改造:上海规模最大的城中村改造项目,计划投资额336亿元,由区政府主导,中交城投负责一级开发;资金来源于城市更新资金和商业贷款,采用房屋安置;2)上海普陀红旗村改造:总投资超300亿元,红旗村项目由上海普陀区政府主导,中海联合体负责开发,资金来源于商业贷款,采用房屋安置;3)广州文冲城中村改造:计划总投资150亿元,由政府主导、村集体和万科组成合资公司实施,改造资金全部来源于融资地块出让所得,采用房屋安置方式;4)深圳大冲村改造:总投资近450亿元,采用多方协作模式,政府监管,华润置地负责出资和开发,村委会负责组织协调村民利益和意愿。

标的梳理:重点关注位于城中村改造高体量城市咨询设计类企业、工程建设央国企

市场空间看:根据汉嘉设计合同公告数据计算得到:规划设计、工程建设、第三方服务费率分别1.1%/92.8%/0.5%(其余5.6%为设备购置、管理等其他费用),重点城市城中村改造建安投资达6.6万亿元,本轮城中村改造每年有望拉动规划设计、工程建设、监测评估分别73、6160、33亿元投资额。

公司角度看,我们使用公司所在城市城中村改造带来的建安成本弹性与公司相关业务占比测算公司新签、营收、归母净利弹性。根据测算,中性情形下:1)工程建设板块:央企中,中国建筑、中国中冶、中国交建经营数据弹性位列前3,分别为11.4%(营收)、9.8%(新签)、8.2%(新签);地方国企中,重庆建工、陕建股份、浙江建投弹性位列前3,分别为17.0%(营收)、8.6%(营收)、3.1%(营收);2)规划设计板块:华阳国际营收弹性最高,达27.3%;3)检测评估板块:深圳瑞捷、上海建科营收弹性分别40.5%、6.1%。

风险提示:城中村改造规模不及预期;城中村改造进度不及预期;城中村改造空间测算误差风险。

本文源自券商研报精选