什么样的房子,才能叫大平层?

都说中产改善的主流产品是大平层,但对于大平层,却没有一个明确的界定。

有人说,大户型就是大平层,但是多大是大户型?不同城市的标准也不一样,在香港,80㎡就算豪宅,但是在内地一线大城市,起码144平以上,才能算“非普通住宅”,而在三四五线地级市或者县城,140㎡以上的户型又是很常见。

因此,本文拟结合不同城市的不同行情,通过房产所处的城市、户型面积、楼栋景观、楼层、配置和地段等多个维度,来厘清“大平层”的概念,力求尽量接近最真实的“大平层”概念。

1、所处城市:一二线及以上

大平层之所以是改善天花板,除了其所自带的户型、空间感之外,更重要的是其匹配的城市资源和配套。

如果一套房产匹配的资源配套,都达不到一二线城市的商业、教育、医疗、交通品质,那么就算户型再大,其“改善”的档次也是十分有限的。

这就是为什么有人“宁要城里一张床,不要老家一栋房”,原因是一样的,三四五线城市就算是独栋别墅,其所匹配的各项资源和配套,也是很难和一二线城市一套普通小户型相提并论的,毕竟,生活的层次和资源的维度,都是不一样的。

因此,可以说,二线以下,没有“大平层”。

2、户型、面积和楼层:平层+144平以上

之所以被叫“大平层”,一个典型特征,就是其户型不是复式或跃层结构,而是平层,这个无需多言。

在面积上,一二线城市的用地,虽然不像香港那样的紧张,但也还是要有一个限度,不过,最起码也要在144平以上,作为普通住宅和非普通住宅的面积分水岭,大平层多少还是要有点“非普通”标签的。

因此,哪怕一线城市的大平层标准,可能在面积上有所松动,但是,二线城市如果面积低于144平方米,再被叫“大平层”,确实是有些勉为其难的。

3、楼层和楼栋:中间楼层以上+板式结构

在楼层和楼栋分布上,一般来说,大平层对于所处的楼栋总层数,没有一个明确的限制。

但是,对于20~30多层甚至更高总楼层(有的甚至是能达到70层以上的超高层)而言,一般通说认为,以下这3种可以归入大平层:

①20~30层的高层住宅,以顶楼、凤凰层为最佳,塔楼高度起码要在15层以上,也就是中间楼层以上,视野和采光才会更好一些;

②50~70层的超高层住宅,总体都是要求中间楼层往上,不过对于超高层建筑,楼层数可以选择的就更多一些,可以在中间楼层以下,但是视野一定要保证;

③6~7层的多层住宅,以洋房为主,这样的“大平层”,一般只有顶楼或者次顶层可以被叫做大平层,而且通常要求是南北通透的“板式结构”。

4、其他要素:地段、视野景观、梯户比

对于大平层而言,各方面的要素都很重要,其中地段是毋庸置疑的,位于郊区的大户型只能加做“远大新”,只有位于市区核心板块的,才能被称为“大平层”,这是其改善居住的属性所决定的,郊区配套地质稀疏,很难满足改善需求。

在视野上,由于大平层的楼层都比较高,居高临下的视野也日益成为大平层的必备要求之一,因此,窗外的景观看出去,不是说一定要是地标、城景、湖景、江景或超高层建筑物,但至少不能是城中村、棚户区。

梯户比上,大平层也不应过度拥挤,一般来说,2梯2户甚至是1梯1户是比较标准的配置,最低不应低于2梯3户。因此,任何宣传2梯4户是大平层的,都要首先打一个问号,它到底是刚需大户型?还是刚需大户型?