链家降中介费,有买房者哭晕了

链家的中介费终于下调了。

9月26日,多家媒体报道称,链家中介费的收取标准,从目前房屋成交总价的2.7%,统一下调至2%。与此同时,收费模式从购房一方单边支付中介费,改为买卖双方共同承担1%。对此,「市界」向北京链家求证,相关人士回应称“属实”。

一石激起千层浪。按照2.7%的费率交了中介费的买房客,已经“哭晕”在社交平台:“就想知道之前签了合同,还没网签的人会退钱吗?”“上周五刚交了中介费”、“昨晚11点签合同的冤大头”、“要是迟几天,就能少花10几万元呐”……

01、链家为什么调低中介费?

在北京市场,链家有多强?

在过去很多年里,凭借庞大的门店、房源以及经纪人数量,以及高质量的服务,链家在北京市城六区二手房服务市场中,做到了市占率第一。与行业地位相伴的,是链家坚挺的中介费。中介费包括居间代理费、代办服务费(名为交易保障服务费),在北京全部由买家一方支付。

有媒体在2021年摸底了北京7家市场占有率较高的中介机构,其中链家、我爱我家、麦田、中原收费报价,均为成交价的2.7%,21世纪不动产为2.5%,中天置地最少,中介费率在1.5%-2%之间浮动。

不过,在实际成交过程中,各家中介机构都会有不同程度的“折扣”。比如我爱我家在北京执行的现行二手房交易费率,虽然规定为2.7%,但对老客户成交、连环单、房屋总价1200万元以上等,“会有相应的组合优惠。”链家的力度最低,普通客户很难谈到折扣。

但如今,链家终于下调了中介费。究其原因,北京链家解释称,这是为响应并贯彻落实政策的号召。就在今年4月份,住建部、市场监管总部,联合印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》,意见要求:合理降低二手房交易成本,结合当前供求关系,对现行二手房交易服务费的收取方式和标准进行调整。

北京市房地产法学会副会长赵秀池表示:“从总量视角看,我国住房供给与当前经济发展水平相适应,整体上实现了供需平衡,政府出台了降税、降息等措施,降低交易成本和购房成本,支持刚性和改善性购房需求。”

划重点的是“降低交易成本和购房成本”这句话。这其中的逻辑在于,我国采用的是双代理模式,即中介一方面替卖方争取最高的成交价,也替买家争取最低的支出成本。然而,从上世纪九十年代末取消福利分房开启商品房时代以来,中国房地产市场绝大多数时间都处于房价上涨通道,在上涨阶段,二手房处于“卖方市场”,缺失议价话语权的买方,往往处于劣势地位。

从目前来看,尽管我国多数城市,都是买卖双方共同承担中介费,但也有买家单方承担中介费的城市,比如北京。“北京长期以来由买家单方承担佣金,这加重了购房人负担。”赵秀池告诉「市界」,这种收费方式急需调整。

不过,在外界看来,北京二手房源挂牌量居高不下,也成为链家调低中介费的大背景之一。北京实行“认房不认贷”政策,已经有一段时间了。虽然这个政策刺激了不少刚需和改善型需求入场,但根据财新获取的最新数据显示,北京二手房挂牌总量,已经达到了16.47万套。有不少现阶段挂牌上市的,位于远郊区,“这种房子交易量一般。”一名北京房产中介告诉「市界」。

有人算了一笔账,如果以2.7%的收费标准来计算,一套500万元的房子,中介费用为13.5万元,如果是首贷买新房,这13.5万的中介费,能撬动约将近30万元的杠杆,基本可以多出一个书房的面积。这也使得很多买房人,放弃二手房转向新房。但另一方面,新房市场由于大部分房企都爆雷了,出现很多烂尾楼现象,也让购房者谈新色变。“一般人都会首选央企国企开发的楼盘,一听说是民企的尤其是已经爆雷的民企,都是绕而远之。”一位地产从业者表示。

在北京这种存量房占比越来越高的一线城市,二手房是购房市场的大头。在市场行情好的时候,买卖双方甚至于,还会商定由买房承担卖房的一部分税费,“但随着市场竞争的加剧,以及房地产市场交易转淡,中介机构下调中介费,也成为抢占市场份额的手段之一。”IPG 中国区首席经济学家柏文喜告诉「市界」。

如果将视角放得更大的话,链家做此调整或许还另有深意。众所周知,链家是贝壳找房旗下的地产经纪品牌,也是贝壳找房的重要经济来源之一。

贝壳财报显示,今年二季度,营收195亿元同比增长41.4%,净利润13亿元。其预计,2023年第三季度净收入总额将介于155亿元(21亿美元)至160亿元(22亿美元),与2022年同期相比下降约9.1%至11.9%。贝壳找房在财报提到,该预测考虑到近期房地产相关政策和措施的潜在影响,这些情况仍存在不确定性,可能继续对贝壳公司的运营产生影响。

02、压力给到其他中介机构了

“中介费从2.7%下降至2%,相当于我们的收入,一下子降了25.9%。”链家房产中介郭燃告诉「市界」,链家是分段提佣的。“经纪人的提佣,在之前就降低了,这一次中介费下调,不知道提佣会不会有变化。”

但另一方面,如果中介费降低后成交量上涨,房产中介的客单量上去,在以量换价的情况下,中介的收入未必会下降,这一切要看中介费降低对后续市场和成交量的影响而定。

郭燃并没有说提佣的金额以及方式,「市界」从贝壳找房北京总部发布的招聘信息处看到,如果一名经纪人的责任底薪是6000-10000元,那么他提佣的比例为30%到70%不等。对于“经纪人提佣后续是否有变化”这一问题,链家方面回复「市界」称,目前没有消息可以对外发布和说明。

链家这一新政策,已经被一些挂牌业主所认可。其实早在今年7月,链家北京北苑大区,就开始试行双边收取中介费。当时,在双边收佣政策试行后,买卖双方共同承担合计2.7%的中介费。据公开信息显示,“双佣模式”试行后,北苑大区的挂牌业主,接受双边收佣的比例,从最初的20%-30%,提升到90%。

“北京的房地产市场保持长期稳定,房源挂牌量增加,卖方为了尽快售出,也愿意承担相应的交易成本。”赵秀池告诉「市界」,“卖方自己支付了1%的佣金,也可以理直气壮地要求经纪人,提供更快的交易速度和更高的服务质量。”有业主为了卖掉房子,愿意承担一半中介费,但也有业主很抗拒这一新政。

一名业主在社交平台上抱怨道,“反正我作为卖家,要是让我掏税,我就不讲价了,再继续,就耗着了,反正不急用钱。”而对一些观望状态下的买房人来说,中介费从2.7%降到了2%,实实在在降低了购房的负担。这些人提前释放了需求。至于链家,“调低中介费,可提高公司的竞争力,吸引更多的消费者选择链家。”柏文喜告诉「市界」。

除了对买家、卖家,以及对链家有影响外,这个事件对其他房产中介,会产生哪些影响?众所周知,中小型中介公司,原先靠低费率,在竞争激烈的市场中,分得一杯羹。比如中天置地,即便这家公司的口碑备受争议,但其还是以低中介费吸引了不少顾客。中天置地的中介费率,在1.5%-2%之间浮动,“如果努力一下,中天置地可以砍到五折。”跟中天置地房产中介打过交道的一名买房客告诉「市界」。

在北京链家宣布降低中介费后,其他房产中介品牌目前都没有特别的表态。中原地产回复「市界」称,如有需要对外界发布的信息,会第一时间通过官方渠道发布。截至发稿日,我爱我家、21世纪不动产并未回复。

对于“其他房产中介是否会跟进”这一问题,柏文喜认为,“这取决于不同公司的决策和市场情况。一些小型的房产中介可能会跟随链家的步伐,但大型的房产中介,可能会考虑更多的因素,例如公司的品牌形象、利润率等。”

那么,在北京真正成为第一个吃“螃蟹”的城市时,其他城市的中介机构的费率又是如何?2014年以前,房产中介服务费由政府统一制定指导价,房屋买卖中介费收费标准在0.5%-2.5%之间。2014年以后,各地二手房中介费收取没有统一标准。上海易居房地产研究院曾发布的中介费下调政策研究报告显示,全国25个重点城市,二手房中介费率平均值为2.2%。

相对较高的城市包括成都、西安和北京,中介费率分别为2.8%、2.8%和2.7%。中介费相对较低的城市主要包括石家庄、东莞和太原,中介费率分别为1.5%、1.8%和1.9%。“总体而言,城市规模大、二手房市场活跃的城市中介费相对较高。而在城市规模小、二手房市场不太活跃且购买力相对不足的城市,中介费则相对较低。”易居研究院研究总监严跃进指出。

也就是在这样的大背景下,有城市早在北京之前,就欲改变传统房产中介收费规则。今年5月30日,福州市房地产中介行业协会,打响了中介收费调整“第一枪”,发文调整由买方全额支付交易佣金,转为由买、卖双方等比等额分担佣金,单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%。

不过,6月2日凌晨,福州市房地产中介协会,发出一则通知撤销了该政策,并称主要是因为对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策“把握不准、领会不透,悖离上级精神,给房产经纪行业造成较大负面影响”。

03、卖方的中介费会转嫁到买方吗?

链家下调中介费这一政策出台后,多名链家经纪人告诉「市界」,并不清楚具体细则,以及后续配套的政策。不过,从公开信息来看,北京链家表示,后续各门店服务内容不减项、服务质量不降低,公司将于三周内在所有门店公示新的收费方式和标准,供市民监督。

事情到了这里,一个问题呼之欲出:由卖方支付的中介费,是否会转移到买家?有网友很担心,“羊毛出在羊身上,背着、抱着一般沉。客户出2%,房价就是1000万元。如果让业主出1%,房价就是1010万元。”对此,空白研究院创始人杨现领有自己的看法。他认为,目前北京房源在售量超过16万,在售房源去化周期超过12个月,只有不到10%的房子具备真正可售的机会。

“与此同时,二手房的挂牌价到成交价的降价空间普遍在10%左右。所以市场担心卖方将1%的中介费转嫁到买方身上的情况,也基本不会存在。交易摩擦成本降低,买卖双方的博弈也会减少。现在市场已经有卖方主动承担一部分中介费的情况。”杨现领提到。

在柏文喜看来,这个问题的答案,因情况而异。一般来说,中介费的最终承担者实际上与市场供求关系、买卖双方的谈判位势有关,自然会导致中介费会由买卖双方中的一方或双方协商承担,但这并不意味着所有的费用,都会完全转嫁给买方。“链家的做法是要求买卖双方各承担1%的中介费,这种做法是试图降低买方的负担,但也可能会影响卖方的接受程度和交易的积极性。因此,需要买卖双方在交易过程中,根据具体情况协商分担费用。”

那么,卖房支付的中介费会转移到房价上吗?“不会。”杨现领解释道,房价是客观的,是由市场供应关系决定的,不以人的意志为转移。房价和中介费是两个市场,形成机制有很大的差异,理论上也不存在所谓的“转嫁”问题。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为,“理论上,业主会有动机将中介费转嫁到房价上,过去也有这样的情况,但能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。二手房是高度分散、充分竞争的市场化交易,市场信息非常透明。”李宇嘉解释道,当前,市场竞争态势和过去完全不同。

李宇嘉告诉「市界」,各地二手房挂牌量都创历史新高,卖旧买新、卖小买大,资产腾挪非常普遍,更多的是业主合理定价甚至下调挂牌价,以求尽快卖出,卖方很难将中介费用向买方转移。“如果卖家将费用转嫁到房价里,很可能影响房屋的成交效率。长期来看,在供需双方价格博弈后,价格会回归供需公认的价值水平上去。”

在这些错综复杂的关系中,购房人在买房过程中,也必须有一些注意事项。“可通过货比三家、砍价等方式,尽量降低自己的成本。如果发现房价存在不合理之处,可以拒绝购买。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉「市界」。目前市场中很多中介机构,并没有完全采取双佣模式,购房人在签订合同时,“一定要仔细看合同中关于佣金的相关规定,不要轻信中介的口头承诺。”

无论如何,从目前来看,北京二手房交易龙头链家调低中介费这一事件,对一些局中人带来的变化,并没有完全显现出来,仍有待进一步观察。当然,这其中并不包括政策出台之前,按照2.7%中介费执行的买房客们。这项政策对他们的影响,不可谓不大。不少买房客吐槽道:“就想知道之前签了合同,还没网签的人会退钱吗?”“上周五刚交了中介费”“昨晚11点签合同的冤大头”“20多万已交,房子也成交了,迟几天该多好”……

前不久刚买了房子的胡萝告诉「市界」,她打交道的链家经纪人让她再等等,看看公司有没有什么解决方案。“下午(9月26日)说是各店店长在开会。能操作的话,肯定给我们降。”然而,心急的胡萝给链家总部打了电话,对方回复她说,发文当天及以后签约的按照2%收费,以签居间服务合同日期为准。

对于链家会否“退钱”这一问题,柏文喜坦言,“法不溯及以往,除非他们与链家协商一致,否则不太可能。”不过, 胡萝还是心存希望,她决定再等等消息看,“让子弹再飞一会儿吧!”

(文中胡萝、郭燃为化名。)

(作者 | 陶 婷,编辑 |孙春芳,运营 | 刘 珊)