楼市拐点来了吗?

上个周末,随着上海、北京先后宣布执行"认房不认贷"政策,一线城市全部都表态了。

本周,几大国有银行也都官宣开展存量房贷利率调整工作。当利好消息接连不断,市场表现怎么样?多重刺激之下,楼市会否迎来拐点?

新政实施一周 楼市表现如何?

这几天,中介公司工作人员王道乐感受到的最大变化是,约客户的成功率变高了。相较于以往电话另一端的迟疑,现在的客户愿意出来看房,也有不少主动来添加经纪人好友。数据似乎也印证了他的感受。刚刚出炉的二手房成交数据显示,8月份上海成交二手房1.4万套,是自3月份连续下行以来的首次环比增长。

对此,上海太平洋房屋总部业务管理中心总监董延平告诉记者,刚刚过去的这一周,他们的交易量增长了近50%。从区域上来看,浦东、闵行和松江区的增长最为明显;从房屋类型上来看,新房购买者的增量则要多于二手房的购房者。

在易居研究院研究总监严跃进看来,"‘认房不认贷’能够实际上降低首付和房贷利率,对购房者有重要的影响,上海市作为全国最大的房地产市场,新政策的施行有助于进一步降低购房成本,能够进一步释放合理住房消费需求,后续对房地产市场,尤其是上海的交易行情有十分积极的意义"。

据易居研究院分析,目前上海市的新房平均总价大概为500万元左右,在"认房不认贷"政策执行前,二套房的最高首付比例为70%,即首付款需要350万元。而按照现在新政策,若纳入到首套房的认定范畴,那么首付款大约需要175万元。据此对比,首付款直接减少了175万元,相当于房价款的35%。

同时,在纳入首套房标准后,房贷利率等也都一并下调。当前上海二套房利率为5.25%,按照贷款本金200万元、30年期等额本息计算,其利息总支出约为198万元,月供约为11044元/月。若按新的政策,其利率为4.55%,其利息总支出约为167万元,月供约为10193元/月。对比来看,利息总支出减少近31万元,月供减少约851元/月。

相比于新房市场的"立竿见影",上海二手房市场出现了新的特征,即挂牌量明显增加。据上海链家方面提供的数据显示,上周末新增挂牌量较之前增加了65%左右,周末成交量也相比于之前增加70%左右。

"金九银十"可期 不必担心市场过热

被业界称为"超预期"的利好政策带动了楼市的活跃度。传统意义上的"金九银十"能否再现?业内给出的答案是,值得期待。

在严跃进看来,9月到12月是楼市每年冲刺的关键期,尤其每年9月、10月是楼市的销售旺季,素有"金九银十"的说法,这一阶段一线城市的楼市表现对全国市场影响非常大。此次一线城市纷纷官宣执行"认房不认贷"政策,从短期看,让楼市"暖意"初现,对于其他城市也具有一定的引导意义。尽管,眼下很多"立竿见影"的成交都属于此前已经看房但一直在"等风来"的客户,他们只待政策落地就达成成交,但接下来几个月,楼市表现"相当值得期待"。

楼价会否就此开启"飞涨模式"?对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,"市场不会过热"。

由于在新政出台前,上海楼市的成交状态实际上是偏冷的。据中指监测数据,上海新建商品住宅(不含保障房)已连续两月成交低于5000套,而二手房已连续4个月成交低于"荣枯线"。对于房地产交易来说,有一个最重要的原则是"量在价先"——当交易量还未达到"及格线"的时候,价格自然不会"暴走"。

在复旦发展研究院讲师、复旦大学金融研究院兼职研究员杨秋怡看来,"金九银十"时间段内不会发生房价暴涨的另一个重要因素是,疫情后,全国居民人均可支配收入增速有所放缓,这可能购房者会比过去更加"纠结"。

严跃进也指出,调控是动态的,政策的"加减法"是根据市场反应而定,不会出现市场"过热"的情况。他表示:"这次放松是有节奏、有步骤的放松,比如目前是已经放松限贷,而一线城市的限购还是未松动的,所以‘金九’之前密集出台政策也是在试探市场的反应。如果市场回暖可以符合预期,那么后续政策的宽松尺度是可以再调节的。所以,从这一点来说,政策是在‘动态调整’,并不是一下子全部放开,因而也不会引发市场过热的情况。"

长三角频频出手 健康的房地产市场如何建立

为了让楼市平稳、健康发展,长三角的管理部门有多拼?据统计,2023年上半年,中国超过百城出台了房地产政策,总数超过300条。而以上海、杭州和合肥为代表的37个长三角城市发布了超过70条稳楼市政策,占比接近四分之一。

大部分政策都覆盖全省或全市。像安徽省在全省全面推行二手房交易"带押过户"登记模式,以优化二手房交易流程。也有像杭州市的,政策精准到部分城镇,甚至街道。

大部分政策着眼点在于降低购房门槛、保障购房者权益,而合肥积极探索商品房销售按套内面积计价、推进商品房"现房销售"试点等十条举措,也备受关注。

杨秋怡表示,作为房地产市场热度最高的地区之一,长三角地区在楼市调控中一直扮演着重要角色,在政策创新性、精细化等方面进行了诸多探索。未来,随着国家经济持续发展,城镇居民收入水平提高,人们对美好居住生活的向往不断升级,对改善居住条件的需求亦将不断扩大。

此外,随着长三角区域内城镇化进程持续推进,大量农村人口走向城镇,刚性购房需求随之产生。未来推动房地产市场平稳健康发展,要把更多注意力和精力放在居民刚性和改善性住房需求上,从这两个重要方面打开想象空间,才能更好修复市场预期、提振市场信心。

(看看新闻Knews记者 秦扬轲 陈怡)