透视房企半年报：新周期下，如何筑牢压舱石？

穿越急湍的时候，筑牢压舱石显得格外重要。

作为国民经济的支柱产业，房地产仍然面临着较多的不确定性因素：今年上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，商品房销售面积同比下降5.3%，市场重回正轨仍需时间。

房企犹如逆水前行的船只，求稳成为摆在面前的共同命题。

积极信号的是，今年以来国民经济持续保持相对平稳的态势：上半年，国内生产总值同比增长5.5%，快于2022年全年3%的经济增速，这也让房地产有了企稳的基础。

另外，最近一系列政策的推出，也为市场回暖添了希望的“一把火”——首付比例和利率普降、各地陆续推行“认房不认贷”、各大金融机构下调存量房贷利率……市场普遍认为，市场环境逐步转好，需求侧信心正在修复。

“不能在春天来了的时候倒下”，这成为房企共同的心声，必须筑牢压舱石。各家房企的中报，成为观察其稳健性的绝佳窗口。

Choice数据显示，截至8月31日，109家A股上市房企发布了2023年半年报。大部分房企处在营收增长、利润待增长的态势。比如华侨城A实现主营业务收入194亿元，同比上升19%，净利润-14亿元。

各方更关注的，其实是房企的流动性。头部房企爆发债务危机的消息不时传来，下半年房企还将步入偿债高峰期。在此背景下，常规业务是否具备“造血”能力，也已成为判断企业底色的重要标尺。

在不确定性的周期里，信心比黄金还重要，那么哪些房企能带来“比黄金还重要”的信心呢？

现金流，新的“压舱石”

稳地产，对于稳经济、稳就业、防风险至关重要。

毕竟，房地产仍然是国民经济第一大支柱行业：2022年房地产业增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%，关系60多个行业、几千万人就业。

尽管上半年，整个市场处在下行状态。但最近一段时间的政策利好，让市场愈发呈现“稳”的态势。

具体来看，降低存量首套房贷利率，能够帮助大家减轻还贷压力，提振消费信心；降低住房贷款首付比例和利率下行，能够降低购房门槛和购房成本，释放刚性和改善性住房需求。

这一系列政策组合拳，力度堪称“过去十年之最”。业界普遍认为，这给市场注入了强心剂，能够缓和今年以来房地产持续下行的态势。

那么，当地产行业有企稳信号时，房企表现如何呢？透过房企的半年报，可以观察到一些信号——大量房企在财报里强调流动性。毕竟，更稳定的现金流意味着更理想的安全边际。一向有危机意识的万科，在财报里特地强调：

现金流安全是底线。

从流动性管理这一角度来看，不少房企的表现还是相当稳健的。

根据华侨城A的2023年中报，截至报告期末公司货币资金较期初增长27亿元，达到443亿元，占总资产比例超过11%，现金短债比2.05。经营性净现金流0.9亿元，同比增长101.46%，流动性有所改善。

与此同时，华侨城A还在持续改善资本结构。截至报告期末，其有息负债总额1343亿元，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比12%，长期借款及应付债券占比88%。

通过销售“开源”，改善资本结构“节流”，才能让流动性得到改观。

流动性管理，已经成为新时期里房企的压舱石，而不是曾经的“三高”发展方式。

地产黄金年代，许多房企偏爱“高杠杆、高负债、高周转”的发展方式，把巨额融资主要用于拿地、建房、销售、再拿地，实现循环式增长。

那时候，行业处在高速发展态势，这套发展方式尚能奏效。然而，中国地产已经走过二十多年，潮水的方向已经发生变化。行业已经从当年的黄金年代、白银时代，进入到后来的青铜以及黑铁时代。

尤其是过去三年，房地产的日子很难熬，整体在压力中前行。“三高”的发展方式已经难以为继，保持现金流健康才是保持稳健发展的关键。

差异化竞争，筑牢压舱石

潮水方向变化时，能够更容易辨别裸泳者和弄潮儿。

当地产行业在高压中前行，有的房企不堪重负逐渐掉队，有的通过良好的流动性保持稳健前行。

经营模式决定了房企差异化的竞争壁垒，直接影响着业绩表现和现金流安全。“竞争战略之父”的迈克尔.波特就曾表示：

企业建立起差别竞争优势，能够形成行业壁垒，并带来的较高的边际收益。

对于房企来说，因为创造了更高的竞争壁垒，从而能够获得更大的收益，进而改善流动性。这是它们在新周期里筑牢压舱石的关键。

可以看到，华侨城A的收入主要由房地产业务和旅游综合业务两部分组成，前者收入为90.89亿元，后者收入为103.06亿元。

作为华侨城A的第一大主业，房地产开发业务践行“一体两翼三功能”的发展新模式，简单说，“一体”指以房地产开发为主体业务；“两翼”中的“一翼”是作为房地产开发项目有机组成部分的文旅项目，“另一翼”是商业、酒店、物管、会展等相关泛地产业务；“三功能”，是指最终实现“投资、运营、服务”的多元化功能。

“一体”用健康的地产体魄作为各项业务的支撑，“两翼”融汇文旅、商业、酒店等不同业态建立成长空间，“三功能”让多元服务形态有了酝酿商业化学反应的空间。

今年上半年，华侨城A在内部实施“以销定产”、“以收定投”的策略，目的是加快房地产项目去化，确保现金流稳定。中报显示，华侨城A房地产开发销售业务累计实现签约销售面积108.2万平方米，签约销售额227.7亿元。

物业管理方面，华侨城A已布局全国56座城市。管理项目374个，较2022年末增加58个；管理面积共6215万平方米，较2022年末提升33%；商业方面，今年上半年华侨城A联动6城9个商业项目，发挥品牌优势组织开展“爱有Mó力”活动，拓展出文旅商业流量玩法。

华侨城A第二大主业旅游综合业务的收入，则跟增长的游客数密切相关。

文化和旅游部发布的《2023年上半年国内旅游数据情况》显示，上半年国内旅游总人次23.84亿，同比增长63.9%；国内旅游收入2.30万亿元，同比增长95.9%。分季度看，二季度国内旅游总人次11.68亿，同比增长86.9%。

今年上半年，华侨城A旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%，表现抢眼。由此可见，取得如此成绩，既离不开国内文旅市场全面持续回暖的宏观大势，又不能忽视华侨城A文旅产品的丰富性。

放眼整个地产行业，落实差异化发展已经成为优质房企的共同选择。有的房企把房地产开发业务作为核心收入来源，同时还在布局商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务。有的房企，坚持地产开发与服务并举的发展模式，同样挖掘出新的增量。

总体上，透过各大房企的财报，可以看到它们的差异化模式，加固了竞争壁垒，带来了业绩提升和现金流安全，也筑牢了压舱石。

回归本质，行稳致远

在穿越周期的时候，企业比拼的是谁活得更久。

往后看，房地产行业将从增量时代进入存量市场。在存量时代，新房及二手房市场规模合计将超20万亿元，对于房企来说依然存在机会。

当然，不是每一家房企都能在存量时代抓住机会，分化，将是未来房地产市场的关键词。

要想在分化局面中不被淘汰出局、实现长期主义，就要明白一个道理：

大道至简。

说白了，这意味着要回归本质、回归常识。

过去很多房企喜欢对外疯狂扩张，出险之后难以自拔的案例不胜枚举。当下，不确定性因素仍在，更不应该盲目出击，而是应该对内生长，苦修内功，真正做到：

专业化。

巴菲特曾提出能力圈理念：每个人都有自己的能力圈，重要的不是能力圈有多大，而是待在能力圈的范围之内。

“专业人办专业事”，这才是行稳致远，实现高质量发展，持续筑牢压舱石的秘钥。

万科在发展初期，就确立了从多元化经营转向以房地产为核心的专业化经营。具体怎么专业化呢？最初万科的专业化的思路是可以复制的标准化生产，比如“要在工厂里生产房子”。万科的目标是，能够像汽车制造工厂一样建造房子，以标准化、一体化的生产方式来确保产品达到统一的质量标准。

实现“专业人办专业事”，也是华侨城A近几年一直在推动的事。

今年上半年，华侨城A基本完成存量在运营项目管理重组，各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务。主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目，分别由公司旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团集中管理、一体运营。

△北京欢乐谷

在全面完成城市公司组建的基础上，华侨城A还健全了与之适配的配套制度体系，同时加快落实产品和成本标准化建设，做到产品提质、成本受控，不断提升项目开发管控能力。

专业不专业，有时候并非靠企业自吹自擂，而是靠成绩检验。凭借专业化运作，今年上半年华侨城A的销售费用、管理费用分别同比下降26%、17%。另外，华侨城A东莞松湖原岸项目，获得东莞市2023年新房首次开盘销售榜单第一；佛山顺德二期项目开盘当日销售套数、金额均刷新近两年顺德市场纪录，去化效果不俗。

企业只有一条护城河，就是不断创造长期价值。可以说，华侨城A在持续回归本质，在专业化运营发展的路线上创造出长期价值。

做企业，有时候在内核上是相通的。华为能够在经历多重压力之后持续向前，核心原因之一就是采取了聚焦主航道的战略，利用差异化竞争，筑牢了穿越周期中的压舱石，并坚持专业主义进而实现长期主义。

如今来看，房企也需要用差异化竞争模式保持稳健的流动性，筑牢压舱石，并且通过专业化经营来创造长期价值。

这才是房企成功穿越周期的正确之道。