疯了！谁在买“老破大”？现在看学区房为啥不再是“老破小”了？

8月将至，随着“暑期档”的来临，很多家长们也开始考虑孩子未来上学的问题了，虽然今年“择校”的话题再次被热议，但更多的家长还是认为，3-5年不可预测，选上一套带学校的房子，才是最“踏实”的做法。

也正因如此，进入七月份以来，很多拥有学区优势的二手房房源再次成为置业焦点。那么，现在买房，是选一套总价超低的老破小合适，还是“斥巨资”来一套“老破大”呢？

疯了！谁在买“老破大”？

前不久的一次直播看房过程中，笔者遇到了3组客户准备来看该房源。这种情况在2023年还是首次遇到。

从产品来看，这次直播的是一套164平的三室户型，总价接近200万，总价不低，面积较大，从房龄来看，已经超过20年了，为什么这个外界看来注定没人要的“老破大”，也会有人来看呢？

“这套房子价格非常合适，与周边相比，它的总价至少低了20万左右，所以非常有竞争力”，贝壳找房的工作人员告诉笔者，“而且关键是，这个房子是双学区，占据了比较好的教育资源，所以比较抢手”。

原来，进入七月以来，占据学区优势的房源都出现了一波小的成交热，而与往年不同的是，过去购房者可能会“扎堆”绝对低价的老破小，但是今年来看这种大户型的购房者也变得多了起来。

笔者查阅了该房源所在小区发现，仅6月份，该小区成交就超过6套房源，这与很多几个月都“不开单”的小区形成了鲜明的对比。而从成交户型来看，只有1套56平的小两室，和1套70平的两室是“小户型”，其余均为百平以上的两室、三室格局。

同时，笔者也查阅了该小区周边二手房销售情况，从结果来看，周边二手房同样是两室、三室的大面积产品成交略多于40-60平的一室、小两室产品。有趣的是，在某个典型的“学区小户型”项目中，最近成交的同样是园区内面积相对较大的，86平两室产品。

“最近虽然也有业主来看低总价的小户型，但是大面积产品最近也比较走俏”，这位工作人员告诉笔者，“最近学区房的成交周期大幅缩短，学区需求在七月份正在被集中释放，预计在8月份，二手房市场可能会迎来一波小的成交高峰”。

不爱低价爱三室？为啥越来越多的购房者开始将目光转向了大面积学区房呢？原来，这与最近市场的变化有着很大关系。

“教改”推进 兼具居住属性房源受关注

这几年，由于生源日趋集中，因此许多热门中小学的入学普查也日趋严格，有家长表示，去年的普查就非常严格，“现在不仅问家长，还问孩子，那问的问题，你都想不到，不是真住这里，可能就露馅儿了”一位家长说。

也正因如此，此前打算“资产配置”的家长，为了更为稳妥，都改变了此前的想法，转而打算在主校区范围内“一步到位”，选一套适宜居住的二手房，确保学位无虞。

其实，很多家长不仅担心老破小不适宜居住的问题。在当前市场环境下，虽然为了孩子购置一套占据优质教育资源的房子是很多家长的“必修课”，但尽可能让房子保值，“别赔太多”的想法也依旧存在。

此前有分析认为，老破小除了学区价值外，几乎没有附加值，未来一旦教育政策发生变化，这种房子几乎就是“砸手里”了，而选一套相对更为宜居的两室、三室产品，即使未来教育政策发生变化，至少房子还有宜居属性，还是具备一定市场价值的。

也正因如此，今年在为孩子们“掂对”上学问题的时候，很多家长都将目光转向了两室、三室户型产品上。当然，也会有人问，那么这一波成交热，是否代表着市场即将回暖呢？一些还在想着“抄底”的投资客，会不会就此出手呢？

综合当前数据来看，答案非常清晰，不会。

“按需置业”仍是主流

从最近的成交数据来看，沈阳北行、长白等传统优质教育板块虽然价格环比5月略有上浮，但与2022年相比，二手房挂牌价格同比仍为下降。

从成交来看，沈阳二手房单日成交量仍维持在百套左右，并没有形成新的单日成交高峰。这标志着，沈阳的置业需求一直存在，刚性需求也正在逐步释放。市场仍在，但随着投资客的退潮，成交体量正在逐步回归“新常态”。

这也印证了我们此前的判断：房产的金融属性会越来越弱，居住属性会越来越强。

最近两室、三室二手学区房带看量的小幅回温，也恰好印证了这一判断。与过去盲目追求“落户上学”不同，现在家长们虽然仍关注教育资源，但是“能住”、“住的舒服”已经逐渐成为和“教育资源”同样重要的置业因素了。

从这种置业观的变化来看，沈阳的购房者正在回归理性。购房者置业的“必须选项”正在逐步增加，未来，也许需要同时满足“地段优、品质佳、价格低、学区好、物业强”等条件的房源才有可能成交。这种成交趋势，就是“自住型市场”的成交特征。

说这么多，其实也就是一句话，如果真的有上学、结婚等需求，那么现在出手，可选房源多，价格适中，正是出手好时机，至于什么“继续降价”这些担心，根本不是我们该考虑的事儿，我们要想的是，错过这次，可能就要买“即买即落户”的房源上学了，而按照沈阳2023年的土地出让情况来看，3年以后，真的能有这样的房子在售么？

至于想着“抄底”，趁机赚一笔的朋友，还是把眼光往其他行业上看看吧，未来，随着各种“养房”成本的提升和房产的低换手率时代的来临，“投资”房产，已经不再是稳赚不赔的买卖了。