“城中村”拆改进行时： 各方都有新期盼

证券时报记者 吴家明

近日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。在稳增长、扩内需的经济形势下，新一轮城中村改造备受关注。城中村的现状如何？对于未来，各路资本摩拳擦掌，租客、业主都有哪些期待？证券时报记者对此进行实探。

一边是改造后的高楼林立，一边是印象中的握手楼“一线天”，城中村成为许多大城市的一道风景。以深圳为例，深圳的城中村和城市最中心繁华地带交叉在一起，让初到这个城市的外人分不清哪里是城、哪里是村。

贴膜的男孩、卖烧烤的小摊贩、随处可见的杂货小店……在深圳罗湖笋岗村，你能感受到最原始的市井气息。

“在市区租住可以节省通勤时间，我只是希望能够在市区拥有一个低价且舒适的居住空间，笋岗村里的一些房源刚刚改造成长租公寓，业主要加租两百元，觉得还算能接受。”陈升（化名）毕业两年，刚刚在附近找到一份工作，而他不久前才从隔壁的田心村搬到笋岗村，“那边耗时多年终于要拆除重建，房东也算有情有义，给我们免费再住一个月去找房。无论如何，我只希望城中村能继续存在，保留城市中的烟火气。”

“拆迁过程既兴奋也煎熬，在现在的环境下，我们当然更倾向于实力较强的国企进行重建，顺利交楼就是我们的愿望。”一位已经“交房”的田心村业主告诉记者。

“一墙之隔”的笋岗村和田心村，走上了不同的道路，这也是深圳乃至许多大城市城中村的真实写照：拆除重建、统租、长租公寓……城中村已经衍生出不少“新方式”。

“即使一套房的平均租金是100元，一个村甚至一个城市里的所有城中村房源租金加起来也是一笔不小的金额，这就是一个很大的市场。”一位长租公寓负责人如是说。

的确，不管是拆除重建还是改造，也无论是租客、业主还是各路资本，大家都对城中村的未来有所期待。其实，近年来不少城市已经加大城中村改造力度、创新改造方式，并已提出明确目标。

以深圳为例，去年公布的《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》显示，规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不少于1万亿元。在万亿规模的投资下，加大住房保障力度当然也是重中之重，而城中村再次成为其中的关键词。今年，深圳市启动了城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，计划在2023年推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。

此前，统租事件引起了一些讨论。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“统租”城中村是深圳多渠道供应公共住房的重大创新。不过，新增建设筹集保障性住房过程中，应控制好节奏、规模，因区、因村施策，保留城中村原有的特色，打造多元的租赁生态系统。此外，业内人士也希望深圳能跑通一个规模化租赁社区的新模式，即除了涉及租金差之外，还能获得一部分非租金增值收益，从而降低租金压力。

如今，房地产市场出现了新的情况。由于房企出现的资金问题，一些“被拆迁”城中村的居民反映，房企没有按时发放租金补助，甚至担心更新项目变得遥遥无期。

合一城市更新集团董事总经理罗宇此前表示，受经济、金融环境及地产调控多重因素影响，且城市更新越来越呈现重资产趋势，对于资金渴求度非常高，市场前融机构有限且在进一步收紧的地产融资环境中，行业洗牌不可避免。

李宇嘉认为，城中村改造还是应该坚持“谁投资谁受益”的原则，主要吸引市场主体参与，涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括政策性金融工具、专项债、财政以奖代补，管线单位出资等方式来解决。为了吸引市场资金进入，一方面需要公共资金投入，解决短板和弱项的问题，创造市场资金进入的积极性；另一方面需要在用地出让方式、审批流程优化、空间功能的调整和转换等方面作出规划和政策创新。