北京写字楼市场现状：租户业主分歧巨大

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"近18个月北京甲级写字楼市场呈现出‘强预期、弱现实’的走势，市场承压有增无减。"第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅指出。

"强预期、弱现实"是指市场参与者认为疫情管控措施已全面取消，市场将回暖，但今年一季度的市场表现不及去年四季度，第二季度市场也仍未恢复。

"租户和业主之间产生了巨大的认知分歧，业主觉得市场已经探底，未来市场肯定是往上而非往下；租户觉得市场还是得往下跌。买涨不买跌的心态充分体现到所有买家和租户身上，导致北京写字楼市场上半年走势仍旧往下。"温书阅说道。

据该机构发布的数据，二季度北京写字楼市场需求端仍旧萎靡不振，空置率继续攀升，环比、同比分别上升1.5及2.5个百分点，至18.3%的高位。

期间，全市净吸纳量再次录得负值，仅为-1.346平方米，继去年四季度之后连续三个季度净吸纳量出现负值；上半年，全市甲级写字楼市场累积净吸纳量约为-1.67万平方米，整体去化压力有增无减。

仅有丽泽、通州两个新兴商圈以及三个次核心商圈呈现出正吸纳，其他区域退租多于新租，故整体呈现出负吸纳的情况。

"一是这些地方有量，二是租金够便宜。在当前市场情况下，租金敏感型客户在非核心区域成交更多。"温书阅分析道。

18.3%的空置率则是至少六个季度以来最高值。

业主为应对不断累加的去化压力，继续调整租赁策略，通过给予更大幅度的优惠来"以价换量"加速去化，导致二季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至每平方米每月312.5元，环比、同比分别下降2.9%、7.4%。

核心、次核心及新兴商务区的平均租金均出现不同程度下滑；仅有少部分商务区在本季度去化空置面积，空置率环比出现小幅下降。

"所有大的成交都是以牺牲租金为前提的。"不过，温书阅表示，"有成交就是好事。"

从供应端的角度看，北京市场已回归正轨，季度内共有四座新项目正式交付，带来约24.4万平方米的新办公面积。

大宗投资方面，北京市场未能在二季度继续保持活跃，交易额有所回落。

季度内，大宗投资市场累计成交金额仅为人民币44.68亿元，环比下降33.7%，较去年同期下降53.4%；上半年，北京大宗投资市场累计成交额仅为人民币112亿元，较去年同期下降18.6%。

该机构指出，目前北京商办市场仍处于调整波动阶段，投资机构也愈发谨慎、投资情绪降温，市场上主要成交案例更多的来自于法拍收购和自用型买家。

法拍成交实际上体现了购买方的"捡漏心态"，该机构分析师指出，"目前市场条件下投资机构都有捡漏心态，生怕被套牢了。2016—2018年，投资机构在北京市场疯狂上涨的节点卖了很多楼，目前很多楼的投资回报都不及预期，使得机构对整个市场信心不足。"

自用型买家成交受市场影响也较大，分析师表示，"自用型买家国央企居多，成交批复周期长。可能批复下来后，楼宇评估价与批复前相比下降不少，阻碍了成交。"

展望今年下半年，该机构认为，北京写字楼市场继续迎来大体量供应潮，约51万平方米的新办公面积将渐次交付入市，部分新入市项目预租情况较好，有望拉动吸纳量回升转正，但无法扭转空置率整体上涨的趋势，"除新增供应影响外，市场依然会受到企业持续进行办公空间整合、降本增效的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末整体空置率很大概率会进一步攀升。"

第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华表示，下半年仍需要更多积极因素加速推动筑底反弹，市场在波动中寻找向上的力量。