深圳写字楼租金回到10年前，空置率有区域高至40%，TMT需求收缩，靠金融业撑起 “半边天”？

深圳写字楼市场。 梁宝欣/摄

本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

疫后商贸的恢复令企业活动重启，但经济复苏不及预期也逐渐影响到企业对办公物业的需求。2023年上半年主要城市甲级写字楼市场的平均租金、空置率等关键指标走弱，加重市场观望情绪。

其中，戴德梁行指出，2023年上半年深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，供应影响下全市整体空置率上行，年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，半年上升1.6个百分点。

空置率上升，促使深圳甲级写字楼平均租金延续下行走势，今年上半年下降3.0%至每月每平米197.5元，对比历史高点已然下调28.6%，而优质物业租赁门槛的降低也吸引一些发展势头向好的小型企业落户甲级写字楼。

7月3日，戴德梁行研究院副院长张晓端向《华夏时报》记者表示，“从写字楼的价格水平来看，深圳甲级写字楼（今年上半年）的平均租金已经差不多回到了2013年的水平。目前对深圳写字楼自用需求较大的主要包括金融和专业服务类企业，上半年金融业占比扩大，TMT行业占比收缩明显，对写字楼的需求降幅达12%。”

深圳甲级写字楼租金跌回10年前

戴德梁行数据显示，今年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，4个新项目投入使用，合计新增办公面积45.7万平米，全市总存量升至770万平米。供应影响下全市整体空置率上行，年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，半年上升1.6个百分点。

图源：戴德梁行研究部

另一方面集中供应也刺激需求的释放，得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，上半年深圳全市累计净吸纳量达到22.9万平米，同比上升37.5%。

分区域看，在近年入市项目积极去化的带动下，前海上半年净吸纳量达到7.9万平米，占深圳全市约三分之一，空置率则逆势下行，半年下降6.8个百分点至32.9%。宝安中心区两个新项目投入使用，推升片区存量至41.8万平米，累计净吸纳量达6.1万平米，同时也拖累空置率阶段性升至39.6%。戴德梁行预计，随着新项目持续去化，年内宝安中心区空置率将逐步回落。福田和南山同样迎来新项目投入使用，空置率较上年末分别上升了3.1和2.4个百分点。

据张晓端介绍，因今年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，在租金方面，新项目采取积极的招商和定价策略以吸引租户，而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款挽留巩固即将到期的租户。

戴德梁行数据显示，上半年，深圳全市甲级写字楼平均租金继续延续下行走势，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，对比历史高点已然下调28.6%。从历年数据来看，深圳甲级写字楼租金水平在2018年达到顶峰，随后便一路下降。

图源：戴德梁行研究部

张晓端指出，“从写字楼的价格来看，深圳甲级写字楼（今年上半年）的平均租金已经差不多回到了2013年的水平。租赁成本的持续下调是促使企业迁址、进驻甲级写字楼的重要因素之一，优质物业租赁门槛的降低也吸引一些发展势头向好的小型企业落户甲级写字楼。”

TMT行业租赁甲级写字楼需求减少

戴德梁行数据显示，从租赁需求的行业构成来看，金融业和专业服务业是上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力：金融业租赁成交面积占比达40.9%，专业服务业占比14.9%，多为控制成本的前提下搬迁至品质更高的楼宇。

而在细分板块中，证券、保险、律所等传统板块占据主流，私人银行、留学和签证服务等表现也较活跃。此外，前阶段需求收缩明显的行业出现恢复性增长，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其占比回升至5.9%，文化娱乐业、教育培训业在甲级写字楼中的租赁需求同样出现了一定程度的恢复。

图源：戴德梁行研究部

值得注意的是，TMT、贸易零售、交通物流等行业今年上半年在深圳甲级写字楼市场的租赁面积有所下降，但在优质研发、乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度则相对较高。

图源：戴德梁行研究部

具体来看，2021年TMT行业在深圳甲级写字楼分行业租赁成交面积的占比为38.1%，2022年下降至23.0%，今年上半年仅剩16.7%。相反，从2021年起，金融行业的租赁占比一直呈现上升趋势。

值得一提的是，今年1月16日，深圳上市公司朗科科技发布了关于腾讯公司拟提前终止朗科大厦租赁合同的公告。该公告指出，“受经济下行压力加剧，消费增长放缓等因素影响，腾讯公司拟提前退租。”据了解，朗科科技将朗科大厦第2—15层、第17层部分场地续租给腾讯公司，租赁期限为2021年5月15日起至2026年5月14日止。

据相关媒体报道，1月17日，腾讯方面回应称，此次退租属于办公楼宇的正常调整。随着自有大厦的投入使用、未来新办公楼宇的陆续竣工，腾讯针对个别零散的租赁物业进行了调整优化。腾讯会严格遵照合约推进退租解约相关事宜。

此外，展望后市，戴德梁行预计，深圳甲级写字楼市场持续处于高供应阶段，年内更有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，料将进一步推升全市空置率。竞争压力下，甲级写字楼租金的持续回调，为企业升级搬迁提供了更多选择。随着市场上各类办公型物业供应持续增多，企业的选择不断拓宽，于业主而言依托专业力量、持续提升运营维管能力、采用更灵活租赁策略才能获取更大竞争优势。

“需求面的切实提振则取决于经济的稳步复苏。目前中国经济仍然处于恢复期，恢复基础尚不牢固，在供过于求等多种因素叠加影响下，深圳甲级写字楼租赁将延续租户市场，新增需求的增长有赖于宏观经济复苏向微观主体传导。”张晓端说道。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁