31宗地块收金超850亿元！北京上半年土拍结束，“马甲”拿地再现江湖

本文来源：时代周报 作者：宋然

6月30日，房山和平谷两宗地块竞拍完成，北京上半年土拍收官。据时代周报记者统计，今年上半年，北京共出让住宅用地31宗，合计揽金约857亿元。

当天，北京共计出让3宗地块，房山长阳地块无人报名暂停出让。另两宗地块均只有一家开发商报名，故均以底价成交。房山城关地块由建工以8.81亿元拿下，平谷地块则由辰禾嘉业以4.9亿元拿下。上述三宗地块位置均较远，平谷属于远郊区，因此土拍表现较为平淡，与此前几宗大热地块的出让形成鲜明对比。

回顾上半年北京土拍市场情况，冷热不均是最大特征。今年上半年的土拍高潮出现在3月23日、6月1日和6月14日，多宗大热地块出让，吸引超过百家房企同台竞争。

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3月23日，朱辛庄地块吸引了42家房企参与竞拍，竞争异常激烈。价格触顶之后转为现场摇号，中签率仅为2.38%。最终，“新面孔”上海大华以总价12.995亿元拿下这地块。

6月土拍市场更为火热。6月1日，顺义后沙峪地块足足吸引了45家房企参与角逐，成为到目前为止参与企业数量最多的地块。在最终摇号环节，同样被“新面孔”福建雄旺以16.56亿元拿下。

6月14日，北京再放出优质地块。当天出让3宗宅地，共吸引82家房企及联合体参拍，且3宗地块全部触顶成交。当日收金109.94亿元，地块平均溢价率15%。“王炸”地块海淀双新村2宗宅地，因优越的地理位置共吸引了超过60家企业参与。其中一宗地块由来自广州的越秀以79.35亿元拿下，成交楼面价88607元/平方米。

大热之外，也有平淡。时代周报记者注意到，31宗住宅地块中有12宗以底价成交，更有上述房山长阳地块出现流拍现象。

土拍的冷热交织，主要取决于地块位置优劣。以朱辛庄地块为例，它凭借海淀北、地铁旁的标签，并且有潜在的“码农”消费群体支撑，在北京市场一直较为热门。海淀双新村两地块更是位于传统西山别墅区，两地块容积率分别为1.05和1.2，是西山别墅区为数不多的低密地块。无论是朱辛庄还是海淀双新村地块，背后都较为丰厚的客群基础。

对此，合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，整体来看，今年上半年北京土地市场的热度高于去年同期，“住宅用地平均参与竞买的企业数量是11.3家，而去年同期只有3.7家，今年整体热度较高。”

郭毅还分析指出，众多开发商竞相抢购同一地块，而一些地块则少有人问津。这说明房企对热点地块有共同判断。另一位不愿具名的市场分析师向时代周报记者分析，在目前市场环境下，开发企业买的是“确定性”。销售环境尚未完全恢复，资金链仍然是企业最关心的核心指标。

北京土地市场另一个重要特征是“新面孔”越来越多。参拍企业既有首开、中建、建工、华润、招商中海、越秀、中皋置业、保利、京投等央国企，也有上海大华、福建雄旺、石家庄创世纪等三家民企。

6月1日，福建雄旺拿下顺义新城地块，一时间业内热议，福建雄旺到底是谁？

天眼查信息显示，福建雄旺成立于2022年11月，注册资本10亿元，是一家以房地产业为主的企业。该公司实控人为施琳，尚无独立开发的项目。福建雄旺名不见经传，成立时间短。业内人士据此认为，它或许是某家大型房企的“马甲”。

6月14日，顺义新城第2街区地块被石家庄创世纪以触顶价格11.04亿元竞得，溢价率15%。天眼查信息显示，石家庄创世纪实控人为刘学俭，这是石家庄创世纪首次进京拿地；6月16日，亦庄新城X47R1被中皋置业拿下。该公司成立于2018年3月，此前仅在南通拿地，是江苏如皋市市属一类地方企业，这也是它首次进京拿地。

热门地块吸引众多房企竞争，新面孔越来越多，“马甲”拿地现象又开始出现。针对这一现象，北京规自委4月发布补充公告，规定同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。

这一调整使得“同一集团成员企业”不再成为“对手”，有利于行业发展及集团成员企业内部间资源调配。这也可以有效抑制通过增加关联企业参与数量从而提高摇号中签概率的情况发生。

时代周报记者还注意到，以前一些较为严格的限制措施开始放松。此前，按竞拍规则，竞得人在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，不得以任何直接或间接的形式将股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。

然而在6月1日的土拍中，该限制得以调整。这意味着在房企竞得地块之后，可自行决定后续是否引入其他房企联合开发，这将大大缓解拿地房企的资金压力，为后续开发留出更大空间。