靠消费“火出圈”的广州，我发现了商机…

原标题：靠消费“火出圈”的广州，我发现了商机…

最近，广州经济复苏的势头有点猛。

从热闹非凡的广交会，到五一小长假期间，各地城市旅游爆满，还有一波波港台明星来开演唱会...

无一例外，都在传递着经济回暖的信号。

1/6人在旅游，广州人口流入第一

刚刚过去的五一小长假，全国每6个人就有1个人在旅游。

短视频平台随便一刷，就是广州人挤人的景点！全国的旅客好像说好了似的，统一涌向了广州。

地铁人流量 广州楼市发布摄

人潮汹涌的地铁，人流量连续几天突破千万，让广州喜提“全国最挤”城市。

景区、商圈游人如织、餐饮店座无虚席...广州，成为了全国人口流入第一城。

来源：百度地图 五一假期

给大家看一组数据感受一下，广州到底多有活力？

商超、百货、专业店、电商等重点零售企业实现销售额约46亿元，同比增长64.9%。

北京路步行街客流量同比上涨200%，长隆万博上涨55%、天河商圈吸引近千万客流，同比增长18%。

陶陶居上下九总店排队数日超1000号；北京路大鸽饭超700号；沙面的米其林餐厅玉堂春暖超过300号...餐饮收入同比增长42.6%。

荔枝湾涌 楼市君实拍

靠着独特的烟火气，广州在这一轮复苏中真的火了一把！

当然，消费、旅游能率先有所反弹并不意外。

但让楼市君惊叹的是，在这波复苏热潮中，势头最猛的一个是创业。

企业注册量翻倍，公寓成交涨74%

以经济龙头天河为例，资产聚集现象愈发明显。

2月以来，天河企业注册量直线上升。4月短短20天时间，新设企业超6000户，日均新增311户。（来源：科技天河）

相较于去年同期，几乎翻了一倍。

来源：广州天河发布

以中小企业为主的新增注册量，伴随而来的，是大量的办公需求、生活需求......

这种需求，正需要有成本较低、使用灵活的资产来承载。

反映到楼市上，我们可以发现，相比于住宅回归平淡，公寓成交节节上升。

今年4月，广州公寓成交环比涨幅达到74%，相比1月翻了近五倍，势头仍在继续。

当然，成交攀升并不意味着公寓成交普涨，而是相当严重的分化。

只有区域核心、资源聚集的板块，才有热销的动力。

楼市君统计数据发现，70%以上的项目月成交量不到2位数，85%以上项目日成交量不足1套。（来源：中指院）

成交前两名的项目，就包揽了超56%的全市成交。

4月的天河就惊现了超3亿的大单，有客户一次性横扫整栋公寓！

根据业内人士透露，这位客户一口气签下300+套的，正是保利天汇。

中指院数据显示，广州4月的公寓成交，保利天汇就达到了天河第一、全市第二，甩开其他项目几个档位。

震惊在保利天汇业主豪横之余，楼市君还发现，如此成交并非偶然。

为什么大单，出现在天河智慧城？

对企业主而言，他们要选投资标的，要考虑什么？

一个是资源聚集能力。它证明了板块是否有产业基础、是否具备创业的条件。

一个是生产成本。它决定了根本的收益问题，以及投资是否可持续发展。

拿这两点来筛选项目、板块，就可以解释为什么保利天汇所在的天河智慧城，能吸纳眼光挑剔的壕客。

天河航拍图，广州楼市发布 摄

资源倾斜度领跑天河

站在“巨人的肩膀上”，天河智慧城就像是新竖起来的一块大磁铁，把核心资源都吸引到这里：

一方面，根据最新出台的产业政策，天河智慧城享受企业资金支持，是天河其他板块1.5倍，最高支持1.5亿元。

另一方面，官方在公建设施上也给予了很多倾斜，包括清华附中湾区学校、国际妇儿医院（规划中）、人才公寓...

这也是为什么，近两年来天河智慧城越来越受到企业主偏爱。

目前，板块内有科技企业约2500家、高新技术企业约1000家，约34家总部企业抢滩。（来源：投资天河）。

广州版的“硅谷”，雏形初现。

楼宇空置率约11%，一线城市最低

如果说资源的聚集度，反映的是产业基础，那么楼宇的空置率，则反映了产业发展趋势。

数据显示，广州空置率已经连续多年处于一线城市中最低位水平。

今年一季度仍然维持稳定，整体空置率在11.4%左右，低于北京、上海。

其中，广州楼宇空置率最低的一个区是天河，有接近70%的存量企业聚集于此。

这些企业对租金的承受力较高，所以租金水平也显著高于其他区域。

对于企业主来说，入手商办公寓不仅是自用，也是一种资产配置。

要知道优质的商办公寓号称“垂直印钞机”，是资本市场都非常看重的优质资产，行业不景气的时候，企业可以出租、出售来回血。

去年全国大部分的大宗交易都在锐减，只有广州的大宗交易在暴增，上涨超200%。

因此，保利天汇之所以能出现大单，也是在情理之中的。

对比天河其他公寓项目，一套公寓总价普遍在100万以上，而保利天汇60万起步的价格，相当有惊喜。

对比项目附近的万科云城米酷，一套23平复式双钥匙户型，2015年首开时不过1.6万/平，去年二手房成交价达约3.3万/平。

图源：链家

可见，8年时间物业的溢价率约106%，平均每年增值空间约13.3%。（涨幅仅供参考，请以实际情况为准）

除了溢价率，更多人关心的是租金问题。

楼市君查阅链家网数据发现，目前项目周边约25平的商办物业能达到2800元/月左右。

若以此计算，一年下来租金接近3.4万，收益率接近6%（租金仅供参考，请以实际情况为准）。

图源：链家网

相比这些项目，保利天汇坐拥更密集的写字楼社群、有大客出手的质量保证、更优质的CBD景观优势。

无论是竞争力，还是购买力基础，保利天汇都更有优势，自然首先被大客盯上。

背靠生活大城，这全能公寓多能打？

在市场竞争激烈的天河，若不够突出，便很容易被忽略或平替。

而保利天汇不仅能让眼光挑剔的买家锁定，且一出手就是大单，究竟有什么杀手锏？

除了天河智慧城赋能，自身的条件来看，也足够出圈。

坐拥78万方生活大城，人气旺盛

保利天汇的公寓，背靠的是天河少有的78万方生活综合体。

总部写字楼、商业街区、住宅、公寓、幼儿园及九年制公办学校等，统统都集中在这个大社区当中，生活、工作、休闲娱乐等，一站式实现。

这里将形成办公小总部集群，公寓若是自住，在小区内也能上班，若是出租，旺盛人流量也会带来庞大的租房需求。

根据规划，小区内还铺开约12万㎡综合商业配套，有足够规模的商业支撑，更容易形成链条式的消费主场。

平时下班，不用跑到大老远去逛街，小区内就有约600米风情商业街。

据悉目前已与全家、星巴克、肯德基、华润万家、必胜客等大品牌商家达成意向签约。（具体以实际为准）。

劳碌一天之后，约上朋友，在小区内就能喝咖啡、品尝美食等等，吃喝玩乐卸下一天的疲惫。

保利天汇商业街效果图

产城人居融合，生活氛围浓厚，这样自洽的居住空间，普通的商办产品甚至是一些纯住宅盘，也难以与之媲美。

重要的是，在寸土寸金的天河，很难再找到同款产城融合人居大城。

近4年，填补天河低于25平小公寓空白

多元业态打造的生活大城，确实有足够的吸引力，也为这里的公寓，附加了无限的可能。

这也让保利天汇更加用心去打造产品，匹配地段，以更好的产品，给到天河买家更好的优质资产和高品质生活。

据悉，项目即将推售建面约21-24平公寓，以百变创意空间满足买家多样化需求。

推售产品户型图

户型方正，空间灵动，卧室、厨房、卫生间等功能区齐全，满足日常生活起居，可实现整租。

在这样的空间中，还可以随意设置功能区间，满足不受拘束、个性化定制的需求。

建面21平户型还有小阳台，增强采光通风之余，也能有一个赏景或看书、养花的空间，让生活更惬意。

仅供参考，以实际交付为准

所以，这样的低总价，功能齐全的公寓产品，尤其受年轻人或刚需买家欢迎。

项目附近的万科云城米酷，出租率一直非常高，有业主甚至直言没有断租过。

除此之外，这样的产品，不仅可以用于居住，还能有其他的用途。

比如，可以改造为工作室、小舞蹈室等，或者两个户型打通，作为创业团队办公室、发型店等，如此用于出租经营，平时也能有不少收入。

由于空间比较灵活，方便进行创意改造，功能多样化，用于出租也会比较受欢迎。

重要的是，在天河，这样的产品非常难得。

据中指院数据，户型建面小于25平的公寓，2020年天河断供，2021年至今，也只有保利天汇才有，数量非常少。

不仅少有，综合素质也很高，保利天汇的公寓，无疑是香饽饽。

项目公寓效果图

对于刚需而言，想要买到优质的公寓产品，其实非常考验眼光。

但买入保利天汇，是很明智且稳妥的选择。

无论是天河未来发展趋势赋能，还是项目本身的竞争力，都是非常出众。

据了解，项目目前推售的14栋已是最后一栋，好的产品也需要好好把握。

此外，项目同时在售五期住宅产品，以及建面约2500平起的办公独栋小总部。

五期住宅涵盖建面约99-218平三至五房，备受市场青睐。

其南向园景建面约109平小四房，五一期间推出几乎被抢空，建面约101平经典三房低门槛上车户型，买少见少。

如此多元化的产品，也满足了不同买家需求，若是感兴趣，就赶紧把握住机会吧。