四月土地市场分化依旧房企重点争夺“活力城市”

2023年以来的土地市场暖意渐增。据研究机构克而瑞数据，4月份土地市场的溢价率水平维持在7.2%的相对高位；流拍率仅为11%，是2022年下半年以来第三低点。据中指院统计，前4个月，22城本级土拍热度高于去年任一批次，主要体现在已完成土拍的19城地块触顶率、溢价成交地块比例均有所提升，分别为44%、54%，而去年热度最高的一批次19城总体水平分别为24%、40%。这主要得益于上海、广州、杭州、合肥等重点城市的带动。以上海为例，19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间，平均溢价率上升至7%以上，创下2021年以来新高。而杭州在2023年的第三轮土拍仅耗时50分钟，12宗地块就完成了出让，平均溢价率也被推高至8.47%。合肥第二批次供地吸引了超60家房企，整体溢价率更是高达12.39%，在摇号中签率不断走低的情况下，房企的投资策略也开始向外围优质区域转移。房企的参与热情明显高涨了起来。在杭州，有一宗地块有60家房企参与摇号，创下近两年单宗地块报名房企数量新高。4月下旬的上海市场上，共有73家企业报名参与土地竞拍，有9宗地块参拍企业超过10家，其中莘庄大地块参拍房企更是多达28家，创近三年地块热度新高。为期四天的土拍中，还多次出现设备故障、拍地至深夜等多种状况。在国央企大手笔吞下优质地块之余，去年颇为沉寂的民企，在各大城市的土拍中也开始表现得更加积极。先是上海本地房企大华爆冷拿下北京一宗地块，此后碧桂园、龙湖出现在了上海、杭州的拍地名单中，且各自有所斩获。据中指院统计，前4个月杭州市拿地金额TOP5中有四家民企，分别为坤和集团、滨江集团(9.970, 0.21, 2.15%)、伟星房产和碧桂园。其中，伟星房产、坤和集团分别以78亿、75亿元跻身长三角区域拿地金额的TOP5。某大型民企华东区域负责人此前向记者表示，公司过去一年多时间里未拿地，今年上半年会快速地进行一些投资，预计下半年会陆续有今年新投资的地入市。他表示，未来投资方向的重点“还是在经济活力比较强、人口流入的市场”。根据近来各大城市土地市场的表现，房企不约而同选中的重点城市包括市场韧性强的四个一线城市以及部分强二线城市。据记者不完全统计，一线城市之外，在前4个月推进了集中供地的另外15城中，溢价成交地块数量占比超五成的包括杭州、合肥、成都、南京，且均有超高热度地块获得了数十家房企的青睐。值得一提的是，今年初监管层对“双集中”规则的淡化也为企业拿地提供了便利。上述区域负责人表示，对集中供地规则的优化意味着供地时间更加灵活，拿地时的资金压力也会有所减轻。民生证券也指出，供地批次的增加降低了时间的集中度，给予了房企更多灵活空间，筹措资金布局拿地，提高了企业的拿地机会。不过，在核心城市之外，不少非热点城市土地市场依然冷清。不久前，济南土拍中，共计16宗地块中有4宗终止出让，余下12宗均以底价成交。相似的情况也发生在郑州、长春等城市，大部分推出地块皆底价成交。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，今年22城的首轮供地中，包括天津、济南、无锡、长春、厦门、郑州等城市都没有地块溢价成交，而去年的首轮供地中，只有长春出现这种情况，所以今年在整体热度回升的大背景之下，一些弱能级城市的表现还是不够好。土地市场冷热不均，与楼市的分化存在高度相关性。据中指数据初步统计，4月以来，重点城市楼市活跃度下行，市场降温明显，重点百城商品住宅成交面积环比下降近两成。这样的情况也促使企业将视线更多地集中在高能级城市。张凯认为，在4月销售未能持续复苏的背景下，房企对投资的“安全性”更为关注，核心城市、核心板块是房企关注焦点。某民营房企的华东区域投拓在谈及拿地计划时也向记者透露，公司近期的架构调整完成后，会在资金有限的情况下，将重点放在能级更高的城市去做新增投资，在部分表现尚可的较低能级城市则倾向于把现有项目的销售和交付做好。克而瑞判断，未来三四线土地投资会持续低位，房企会把有限的资金聚焦在核心城市、抗风险能力更强的城市，对于三四线，相信各家房企还会实行收缩的策略，从过去三高模式的扩张转为更加稳妥的防守态势，以一二线的核心资产为主。