北京楼市怎么了？倒挂楼盘遇疯狂“打新”，置换业主却卖不动二手房，业内：警惕“剃头挑子一头热”

某价格倒挂新盘火爆的开盘现场。 截图自某中介朋友圈

本报（chinatimes.net.cn）记者董红艳 李贝贝 北京报道

进入4月，北京新房的热度还在持续走高。记者注意到，近期北京多个新房楼盘遭到疯抢，而疯抢的背后原因除了有新房在户型、精装等方面的优势，还在于部分新房价格与周边二手房明显“倒挂”，“买到即赚到”的诱惑下，使得北京楼市首次诞生了“打新”客群。

但与上海购新房需考量“积分”不同，北京的新房开发商没有任何对刚需或者改善型需求真实性和迫切程度的考察，只要有购房资质即可，一些热卖楼盘甚至要求全款或者短时间给出首付，在回款需求面前，手中现金“豪横”的客户最受开发商青睐。

业内多方向记者表示，为了防止有人“钻空子”，可以考虑出台合理政策，将“倒挂”赚钱的渠道给遏制掉；同时呼吁新房热卖的情况下，楼盘项目采取更为公平合理的方法蓄客。

部分新房热度爆棚

2023年开春，北京住宅市场升温明显，据北京住建委数据，3月份北京商品房住宅共成交29270套，其中新房成交7078套，二手房成交22192套，新房和二手房成交环比上涨均接近50%。

4月份，相比近期二手房市场的疲软，北京新房市场表现得十分坚挺，火热程度仍然有增无减。据乐居网统计，截至4月23日，4月北京新房累计网签6411套，已经明显高于3月同期。加上4月24—27日的成交数据，截至4月27日，北京新建商品住宅已经成交7371套，已经超过整个3月的成交数量。

从多个楼盘销售人员、购房者处，《华夏时报》记者了解到，位于南四环丰台区的建发璟院，指导价为8.5万元/平米，3月5日开盘，目前较小的106平米的户型房源已经几乎没有可选择的楼层；位于北五环海淀区的栖海沄颂，指导价为8.2万元/平米，3月18日开盘，其中100平米的较小户型，当天售罄；位于东五环朝阳区的和光煦境，指导价8.5万元/平米，4月20日就开始开盘选房，4月24日就有关注该楼盘的购房者向记者反映，已经“基本没房了”；位于北五环外昌平区的越秀星樾，4月26日加推剩余400多套房源，现场1200多个家庭参与排卡，所推房源当晚售罄。

“现在好卖的项目都是闷声发大财，和光煦境销售人员也不介绍宣传，开盘没多久一问房源就没了。”打算在朝阳、海淀置换房产的李军告诉记者。而记者也注意到不仅仅是和光煦境，北京的多个新房项目，也“悄没声”地就售罄了。房产中介赵福（化名）告诉《华夏时报》记者，3月底中信城四期800多人排卡抢购500多套房源，开盘当天就卖完了。像中信城这种紧俏的楼盘，开发商也不和我们合作，一点也没去做宣传，他们自己也能很快就卖完了。

从北京待售的项目情况来看，未来部分地区新房的较高热度还将持续。记者从越秀销售人员处了解到，位于西五环石景山区的越秀天玥，预计将在5月底开盘，指导价为7.48万元/平米，首次开盘房源300来套，目前正处于诚意登记排卡阶段，在近1个月的时间里，已经登记了350多个意向客户，预计开盘时还将通过摇号的方式选房；亦庄的丰禾嘉会的销售人员，告诉记者该项目4月28日开始排卡，预计小户型热度较高，会出现抢购的。

某项目售楼处现场。 董红艳/摄

“目前整个北京在售的新楼盘将近100个，昌平南板块、朝阳东坝、大兴西红门都是较火的板块。”房产中介周启（化名）向《华夏时报》记者表示，接下来不少楼盘都会出现“抢”的局面，例如，北五环外昌平朱辛庄上海大华拿的地估计五六月份能开盘，位置比越秀之前拿的地块还好。不过，其实除了被抢购的楼盘，现在很多楼盘也很不错，例如昌平区的建发文源府、大兴区的华润橡树湾、石景山的中海长安誉，这些楼盘只是规模比较大，卖得相对慢一些。

不过，值得注意的是，北京新房市场也有两极分化的迹象，部分地区仍为新房的“低气压”区。例如，记者注意到北京台湖和马驹桥的部分新房楼盘，在解除“双限购”后，量价上“冲了一波”，之后便后劲不足，去化速度缓慢。其中，较为典型的就是2020年8月已经开盘，目前仍然在售的金悦郡。房产中介工作人员张华（化名）告诉记者，金悦郡这个楼盘为限竞房，此前很多人对这个项目的期待过高了，与正常商品房相比品质不高，在第一期收房的时候还进行了维权，在六环外，距离地铁非常远，卖了好久了，放开“双限购”也没有卖完。

“倒挂打新”，购房门槛越来越高？

“同一区域新房的关注度一般要更高。”周启解释称，新房环境好，居住舒适度高，户型更加合理、密度较低、物业服务较好。而且随着出生人口的下降，以后内城的学区房都比不上这种新房。最近几年老房子实在是太难卖了，除了少数对口好学校的学区房，好多老小区的房子都不好出手。

记者注意到，部分新房楼盘火热与房价的倒挂有很大的关系，刺激了楼市“打新”的盛行。据赵福介绍，中信城四期的开盘单价为16—17.5万元/平米，相比已经交房的中信城一、二、三期二手房17—20万元/平米的单价，有着1.5—4万元的差价。中信城是二环里的绝版带学区新房，这个价买到就是赚到。

“新房楼盘价格倒挂会刺激周边的业主去抢购。”周启认为，在房住不炒的政策之下，很少会有人去专门炒房，因为利润空间不大，资金占用较多。不过，大多数人买房还是带有一定的投资心理，“谁都不愿意自己的房子在买了之后出现降价，买房除了用来自住，也用来配置优质资产抵御通货膨胀”。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华在接受《华夏时报》记者采访时表示，楼市“打新”在近些年较为多见，主要是因为政府对新房实行限售价，导致新房价格低于同地段品质二手房价格。记者注意到，近期有北京将“上调新房指导价”的传言，对此，周启认为，今年土拍的价格应该会提高，新房指导价也很有可能上调。

易居研究院研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，新房倒挂是很多大城市都存在的问题，近年来越发明显。原本是想通过控制新房价格来稳定房价，但是也让新房与二手房形成了价格差，让大家觉得有利可图，进而诱发了新的炒房心理，并没有完全把有居住需求的人纳入到购房行列。

对于“倒挂打新”，严跃进认为，对于新房买卖可以考虑加以税费方面的约束，例如，新房出卖的时候，可要求房价上涨的部分金额全部缴纳给政府，把因为“倒挂”赚钱的渠道给遏制掉；或者在价格方面进行管控，拉小二手房和新房的价差；另外，“租购并举”背景下，可适当增加租房在入学等方面的权益，吸引更多的人去租房居住。

记者注意到，较多的热门楼盘对购房排卡设了排卡金和验资的环节。例如，越秀天玥销售人员透露，目前该项目正处于排卡阶段，需要对4成首付的资金进行验资，81平米户型验资240万元左右、97—102平米户型验资290—300万元左右、115平米户型验资340万元左右、130平米户型验资400万元左右，只有进行排卡验资的客户才能参与开盘；据楼盘销售人员介绍，和光煦境在4月11日开始收取20万元进行认筹，并要求验资200万元。

有购房者称，现在越来越多的房子需要进行验资了，购房门槛越来越高了，不带钱去看房，简直都显得没有诚意，没有几百万元“零用钱”傍身都容易被其他抢房的人鄙视。

对此，合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者，取得预售证之后排号验资是开发商提前锁定目标客户的一种方式，是开发商的正常营销手段。在不损伤购房者利益的前提之下，应当允许开发商有相对的灵活的营销工具和方式，以更好地激发市场的活跃性。

不过，记者了解到，过热的情况其实也滋生出了一些问题。赵福告诉记者，正常情况下意向购买中信城四期的有近3000人。然而因为房子比较抢手，开发商就开始对购房者“挑剔”了，要求购房首付必须达到8成以上才能参与开盘。这个条件把大约三分之二的人被筛掉了。

比8成首付更加“厉害”的是有的楼盘要求全款。周启告诉记者，现在每个项目的具体情况不完全一样，要求标准也不一样，有些项目是有钱都买不到。例如，上个月某项目开盘，排卡报名需要验资1000万元，报名时间预留了3天就开盘了，选到房的人要求开盘三天内购房全款交齐。

对于“提高首付比例”的做法，房产律师王玉臣告诉《华夏时报》记者，开发商不能自行提高购房首付比例，自行提高比例，其实侵害了购房人选择付款方式和权利，这种行为不公平合理也不合规。

记者注意到，针对部分楼盘热销的情况，2021年北京住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》规定，如果项目登记意向客户超过批准销售房源的三倍，则应该采取公证摇号的方式优先向符合本市限购政策本市无房家庭属地居民家庭周边单位职工家庭销售，在三倍以内就先到先得。

但是目前阶段，似乎没有哪个正在“大卖”的开发商将该项《通知》的精神放在对客户的首要考量地位。

二手房遇冷截断“置换链条”

与“打新”热相反的，是二手房市场的骤然变冷。根据北京住建委统计数据，截至4月26日，4月份北京二手房成交12101套，环比上月同期下降26.2%。而根据麦田房产数据监测，4月份北京二手房挂牌量环比上月增加4.5%。链家网房源信息显示，今年以来北京二手房挂牌量已经突破11万套。

记者从购房群中看到，一些正在置换中的购房者对目前火热的新房市场“望而兴叹”，原计划卖掉手中的二手房置换改善，却因进入4月以来，市场低温，而难以出手。业主小林（化名）对记者说，“我的这套房子在小区户型、位置都是最好的，也是次新房，在市场好的时候，我这个户型挂出来一周基本就能卖掉，现在我都挂了近两个月，看房人从多到少，自从周边有价格比较低的新房入市后，我的房子基本没有人看了，我降了两次价，还是卖不动，再降下去，卖的钱就不够我置换了，所以打算五一假期之后就下架了，也不置换了。”

另外一些摩拳擦掌准备购买新房的业主，也因二手房卖不出去，置换计划被搁置在了半路。

对此，某不愿具名业内人士对记者分析道，“打新”是因为价格便宜，但却让市场成了“剃头挑子一头热”，如果二手房成交不能繁荣起来，新房的火热也难以持久，因为真正的购买力，还是来自于“置换大军”，只有让置换的“金字塔”全链条流动起来，市场才能真正恢复活力。而对于真正有需求的购房者来说，能够让其放心出手的一个重要前提就是“房子未来不会贬值”。否则，即便有真正的居住需求，很多人仍会选择持币观望。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁