深圳楼市艰难回暖，深圳多家商业银行工作人员证实二手房参考价松绑，专家预期影响不大

执行了2年零2个月的深圳二手房参考价，终于松绑。4月20日深圳有市场消息流传，银行发放二手房贷款不再以参考价为准，核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

《凤凰WEEKLY地产》向工商银行、农业银行、招商银行等多家主流商业银行的工作人员求证，得到回复：消息为真，已在执行。中国农业银行某深圳支行的贷款经理补充称，二手房的贷款新政无论首套和二套，同时执行。

这意味着，虽然由深圳住建系统制定的二手房参考价并没有正式取消，但随着银行放贷不需要以参考价为准，参考价政策本身已名存实亡。

房主的欢呼

深圳的二手中介和住宅业主的微信群里，洋溢着欢快的气氛，对于他们来说，二手房参考价松绑，意味着“深圳房价又可以涨起来了”的预期。

两年前，也就是2021年的2月，当时深圳楼市突然爆出重磅，深圳市住建局对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格。当时制定的原则是以周边一手房住宅价格为参考，由于深圳一手房价格彼时处于严格限价中，二手房的参考价制定之后，明显是低于当时的真实市场价格的，大部分的“打折”力度在7折左右。

参考价颁出后，最开始要求中介在线上、线下都不允许挂牌真实成交价，购房者想知道真实价格，只能一对一联系经纪人获知，增加了购房的沟通成本。

真正开始起作用是银行的介入，数天后，各大商业银行收到通知，严格按照参考价来执行二手房贷款。以一套市场价500万总价的房源为例，其参考价大约是350万元，如果付三成首付，需要向银行贷款350万元，但银行只能按照参考价总价350万元的7成放贷，也就是245元，这时候业主就需要多付105万元的首付。

对普通购房者来说，这个影响是釜底抽薪似的。

事实上，这个时候的“参考价”已经不是参考那么简单，它是一个需要被银行严格执行的标准。所以深圳的社会层面，从一开始就不把它叫做“参考价”，而是“指导价’。

二手房参考价是继2020年“715”新政后，深圳调控楼市的又一利器，它的影响甚至超过了“715”新政中对限购门槛的提高。“715”新政中将非深户的社保门槛从3年提高到5年，影响的只是一部分人群。深圳的二手房参考价覆盖了全部购房者。

二手房参考价“满月”的时候，也就是2021年的3月，其效果已非常明显，有20个片区出现报价下跌的楼盘。接着，随着国内外环境的冲击以及疫情影响，深圳楼市逐渐冰冻，到了2022年底，按照参考价售卖的房源已经成为主流，甚至还有不少是低于参考价的。

为什么会此时松绑？

从深圳的成交量可以看出，今年的楼市回暖还没有开始，2月因疫情后累计需求爆发成交短暂回升。3月全市挂牌均价再度回到下降区间，环比下跌0.6%（乐有家数据）。深圳中原总经理郑叔伦介绍，大部分区域的楼价并未增长，客户比较理性，并没有出现追涨入市的情况。

到了4月，楼市热度又陷入转冷困境。深圳市房地产中介协会统计，4月的前半个月，二手房周交易量875套，叠加清明假期影响环比下跌11.6%。

深圳的调控松绑看起来势在必行。

但它的实际作用可能低于大众的想象。事实上，除了二手房参考价。目前深圳的贷款优惠已经是过去数年中最多的，首套房4.3%，二套房4.9%，各大行审批时间基本都是5个工作日，额度也很宽松。再加上，此时放开参考价的实际意义其实不大。

深圳乐有家研究中心日前公布的数据显示，今年一季度深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

2年间，风云变幻。

购房者可以加杠杆了？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，松绑的直接影响是让购房者可以加杠杆了，但深圳楼市目前最大的障碍就是购房者不愿意加杠杆。

“加杠杆是有代价的。放在2016年至2021年初，对买房人来说，多付点儿月供、多缴点儿税费，这都不是事儿。那会儿，都信心满满。有钱的人，月供和税费不在话下；没钱的人，胆儿大，到处能借钱，也不在话下。

现在，无论是楼市海量压顶的供应端，比如庞大的商品房供应、海量的二手房，人才房分流，还是今非昔比的需求端，比如支撑楼市的几个行业（地产、金融、互联网、机关国企）都挥别过去的繁荣，如何重返楼市？”李宇嘉质疑道。

李宇嘉认为，二手房参考价的阶段性历史使命完成了，如果未来又出现房价上涨脱离基本面，“参考价”这张牌还会再次祭出。

职能部门对银行的动作还没有任何表态。《凤凰WEEKLY地产》通过电话等各方途径联系深圳住建局，截至发稿前未获得回复。

从4月20日晚间到4月21日早间，深圳乐有家和中原地产的APP短暂出现了二手房真实标价，但之后又撤回了，重新挂上参考价。有内部人士告知，中介机构收到了要求，不允许讨论“取消指导价“的内容，对外展示的房源价格依然严格按照参考价进行公示。

之后会不会有正式文件出来？一名大型商业银行的员工对《凤凰WEEKLY地产》分析：“大概率不会有，当初银行执行参考价也是没有文件的，现在只不过是恢复正常而已。”