沪深楼市新动作，“参考价”退出历史舞台？

近日，两则一线城市楼市消息在市场流传：一则消息称深圳二手房贷款将与参考价脱钩。工行、招行等多家银行和房地产中介表示，深圳多家银行尚未接到正式通知，目前根据银行评估价办理按揭。

另一则消息称，上海二手房核验价和“三价就低”疑似有所放松。当天，上海招行一位个贷经理表示，目前上海二手房仍执行“三价就低”贷款申请房价标准，其中核验价近期有所上调，购房者在实际成交时首付压力减轻。

与此同时，郑州等全国多地二手房“带押过户”迎来新进展，“带押过户”服务适用场景由商业银行贷款延伸到公积金贷款。“各地在‘带押过户’方面的创新，说明带押过户的推进进入到新阶段，覆盖面更广。”易居研究院研究总监严跃进表示。

深圳多家银行

目前根据评估价放贷

4月21日，市场消息传出深圳“二手房参考价”或与房贷解绑，具体内容为：参考价不取消不调整，银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。

“确实听说‘深圳二手房房贷发放不再以参考价为标准’的消息，但没有收到具体细则。”21日，工行深圳多家支行的个贷经理表示，目前银行会考虑参考价和成交价，最终贷款金额以银行审批为准。

“当前，我们主要是按照二手房的评估值来发放贷款，还不能按照成交价来发放贷款。”深圳招行一家支行的个贷业务人士亦表示，尚未收到总行关于“二手房参考价与房贷解绑”的明确政策，目前在根据二手房的市场评估值按相应比例发放房贷。

21日，深圳链家多位房产中介透露，关于“深圳市场对于二手房参考价或指导价进行微调”的消息尚不明确，仍需等待进一步的细则。但目前在一线业务中，现在客户可以按照银行评估价进行贷款，但还不能按照成交价来贷款。

截至目前，中原地产等各中介平台仍显示二手房的参考价，其中部分房源低于参考价挂牌。深圳房地产中介协会数据显示，2022年全年，深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的录得量，下降幅度达到39.5%。

据悉，深圳市于2021年2月8日宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，在真实成交价高于官方参考价的情况下，购房者所贷额度有所降低，所需的购房首付款有所增加。

“今后倘若不按参考价的标准进行贷款发放，那么对于购房者而言自然可以减少首付比例。”严跃进表示，对于银行来说，后续贷款发放将更加灵活和顺畅，客观上使得银行的贷款更加市场化，可以根据不同的市场行情和贷款需求来发放贷款。

“同时，这也使得购房者首付压力减少，即购买力增加。对于深圳二手房交易市场的复苏和提振具有积极作用，也客观上使得一手房市场面临更加活跃的机会。”严跃进分析称。

上海二手房核验价有所放松？

同在4月21日，有市场消息传出，上海二手房核验价和“三价就低”疑似有所放松。翻看链家等中介平台网页发现，不少在2021年7月后“销声匿迹”的高价二手房重出江湖，单价高达20万/㎡、25万/㎡。

来源：链家网

“‘三价就低’并未放开，只是近期二手房核验价有所上调。”招行一位个贷业务人士介绍到，具体每一套房产网签之后，大概一周左右时间，交易中心会根据网签的信息给对应办理贷款的银行，银行按照“三价就低”进行放贷。

具体而言，上述招行个贷业务人士介绍称，以往二手房一千万的售价，核验价只有五六百万，缩水五成左右，购房者只能按照一半的房价申请贷款；但现在核验价已经达到合同价的80%-90%，甚至有些超过买卖合同价。

“根据我们近期的不断试价，核验价的确有所提高。”链家一位房产中介表示，核验价格的参考范围，主要是根据各小区的历史实际成交价格，再综合考虑多重因素而确定，房产中介需要向官方平台提交拟挂牌价格进行核验，这是影响贷款的重点。

据了解，在2021年上半年上海楼市供需两旺之时，2021年7月19日起，上海市房地产交易中心对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验，2021年8月6日，二手市场银行放贷正式采用“三价就低”，即二手房申请贷款金额，参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者的最低值作为贷款申请房价标准。

“2021年8月政策出台后，‘二手房核验价’一直至2022年5月份并未有加大变化，自2022年6起波动比较大放松很多，今年以来，呈现逐步提升。”上述链家一位房产中介表示，购房者首付压力得到减轻，也激发了二手房市场活力。

市场方面，上海中原地产数据显示，上海二手住宅2023年1月成交8069套、2月19280套、3月23991套，3月成交套数环比增加24%，同比增加86%，创下了2021年8月以来的成交高点。

郑州等多地推进二手房“带押过户”

除了深圳、上海，全国多地二手房交易迎来新消息。

4月21日，从郑州公积金管理中心了解到，为更好地服务缴存职工购房安居，郑州公积金中心出台新举措，办理存量房“带押过户”贷款业务。4月24日，符合“带押过户”交易条件的买卖双方即可办理相关业务。

来源：郑州住房公积金管理中心

“带押过户”是指买卖抵押状态下的不动产时，不需要提前归还原贷款、注销原抵押权，即可实现不动产登记和抵押贷款有效衔接的一种交易方式。

房屋买卖双方达成交易意向后，卖方个人住房贷款未结清时，买方即可以“带押过户”方式使用个人住房贷款或一次性付款完成房屋交易，不需要再筹措资金先结清卖方个人住房贷款。

目前，郑州住房公积金支持“带押过户”交易共有四类情况。郑州住房公积金管理中心官网显示，一是存量房交易时，卖方公积金贷款未结清，买方使用商业银行个人住房贷款购房。二是存量房交易时，卖方公积金贷款未结清，买方一次性付款购房。三是存量房交易时，卖方公积金贷款未结清，买方使用公积金贷款购房。四是存量房交易时，卖方商业银行贷款未结清，买方使用公积金贷款购房。

具体流程上，郑州住房公积金管理中心表示，一是卖方向其贷款管理机构提出“带押过户”申请。二是买卖双方签订《预告登记约定》，办理买卖合同网签、交易资金监管等业务，买方申请个人住房贷款。三是买卖双方办理抵押及过户登记手续。买方配合贷款机构申请不动产抵押预告登记，将贷款发放至资金监管账户。四是卖方根据资金监管部门通知，结清原住房贷款，注销房屋原抵押权。五是结算剩余交易资金。

今年4月初，无锡市首笔公积金贷款类不动产“带押过户”业务实现了一站式办理，将无锡自去年9月起开展的“带押过户”服务适用场景由商业银行贷款延伸到公积金贷款。

“此前，办理带押过户的前提条件是买卖双方均为商业贷款，涉及公积金贷款类的不动产暂无法开展。”严跃进表示，此次郑州和无锡从满足公积金缴存职工的角度出发，优化流程、改造系统，联合商业银行开展二手房带押过户公积金贷款业务试点工作。

“各地在‘带押过户’方面的创新，说明带押过户进入到新阶段，覆盖面更广。”严跃进称，主要包括从不良资产转向普通住宅项目；住宅项目扩展到非住宅领域；商贷领域扩展到公积金领域等。这都说明带押过户正落实普适性的导向，有助于更好覆盖各物业和各需求，进而发挥更大的政策效应。

来源：上海证券报