一季度成都楼市领涨全国，量价齐升会否催化行情急转火爆

去年成都连续出台的楼市新政在今年发酵。在需求积压、低利率背景下，今年购房需求得以释放，成交量大涨。4月15日，国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，大多数城市楼市已经开始回暖，而其中成都上涨势头强劲，多项指标位居全国第一，并大幅领先第二位城市。成都领涨全国国家统计局发布的数据显示，3月份，成都新房价格指数环比上涨0.7%，同比上涨8.5%，1~3月平均同比上涨8.6%；二手房价格指数环比上涨0.8%，同比上涨9.4%，1~3月平均同比上涨9.1%。在这组数据中，4项同比涨幅成都均位居全国第一，并大幅领先。在3月及一季度新房同比数据中，成都相较于第二名杭州5.8%和6.2%的涨幅分别高出2.7和2.4个百分点；在3月及一季度二手房同比数据中，成都相较于第二名北京3.8%和4.2%的涨幅分别高出5.6和4.9个百分点。今年以来，成都楼市表现一直十分抢眼。2月的数据显示，在新房和二手房价格同比增幅上，成都位居70个城市中第一。在新房价格环比增幅上，成都位居第三；二手房价格环比增幅上位居第一。价格上涨的同时，成都楼市的成交数量持续攀升。今年1月新房二手房成交1.8万套，2月份突破3万套，3月更接近4.5万套。根据官方和第三方机构的统计数据，今年一季度，成都新房成交35142套，二手房成交57412套；一季度新房、二手房共成交约9.2万套。其中，3月成都全市新房住宅成交15350套，环比2月增长约35.70%，同比去年3月增长了约16.29%；二手房成交28188套，环比上月增加47.9%。易居研究院研究总监严跃进向第一财经表示，今年成都楼市有两个特点：一是，同比涨幅一直非常靠前；二是，涨幅非常大，与其他城市相比，涨幅明显。本轮楼市，成都表现非常强劲。严跃进认为，成都楼市的表现说明购房市场需求很旺盛。这在很大程度上跟人口导入速度快有关系。这说明城市基本面不错，房地产市场就坚挺的。成都统计局数据显示，2022年成都常住人口达2126.8万人，比2021年增加7.6万人。虽然去年人口增长有所减缓，但是在过去10年里，人口增加了600多万；其2022年常住人口已经接近北京，两个城市人口相差仅57.5万。中指研究院四川分公司研究总监苏宇向第一财经表示，成都楼市的核心逻辑，就是作为中西部地区的中心城市，受到资源倾斜，人口涌入是最大的根本。因此，城市基本面决定了这个成交量级是合理的。苏宇还表示，去年成都连续出台的楼市新政在今年发酵。在需求积压、低利率背景下，今年购房需求得以释放，成交量大涨；加上前两年“两集中”土拍地陆续入市——当时政府制定的最高限价提升，给了开发商价格上升空间。因此，目前楼市会稳健上涨。后市会不会急转火爆对于3月份的70城房价指数，严跃进认为，房价指数呈现企稳回暖态势，充分说明房地产总体走出了去年的低谷期。严跃进表示，从新房来看，3月份房价上涨的城市数量明显增加，从2月份的55个变为64个。也就是说，90%的城市房价都止跌了。其中，武汉、昆明和徐州房价涨幅都大于等于1%。这说明，3月份的重要信息是，不光城市房价上涨，部分城市涨幅还挺大。随着全国楼市整体转暖，楼市会不会走向急转直上的老路，尤其是在这轮楼市行情中率先起跑的成都，会不会形势急转走向火爆？其实，成都楼市的回暖已经开始向土地市场传导。在3月的两场土地拍卖中，7宗土地中有5宗土地是达到最高限价通过抽签竞得。根据成都市公共资源交易服务中心的公告，截至目前，成都4月总共将举办4场拍卖会，集中组织15宗土地拍卖出让。苏宇表示，从成都楼市的成交数据看，二手房主要成交面积是80~90平方米，新房主要成交面积是120~130平方米，说明二手房的购房群体主要是满足刚需的初始购房者，而新房则主要是改善型购房者。加上保障性住房，构成了比较好的市场结构。他认为，在这几年，投机性购房者已经基本出清。目前的购房更多在于改善型需求和资产保值的需求。在没有更多资产投资渠道的情况下，更多的是出于自身资产配置的考量。另外，从楼市“金三银四”的市场规律看，预计4月份的市场行情要若弱于3月。苏宇表示，从新房成交量级看，成都的市场可以说回到了前几年的平均水平；从购房者的置业逻辑看，自住仍是主要需求，连带考虑资产保值属性，并没有出现过于明显的投机购房行为，“房住不炒”仍是市场恢复的基本逻辑。不过，严跃进表示，成都楼市走向火爆是肯定的，有基本面支撑。成都楼市既然这么强劲，会不会又演变成炒房？他认为，从全国层面看，还不能说市场很热，还没达到这个担忧的程度，虽然成都已有这种迹象，但也不是说完全炒房，因为确实有合理的需求，现在不至于担心。但要密切关注一下，要看量价齐升的背后会不会产生一些新的问题。