银行“失火”，地产“遭殃”：欧洲地产股创金融危机以来最差月度表现

投资者押注银行业危机挤压信贷渠道，欧洲地产股估值随之暴跌。

本周，MSCI欧洲房地产指数已跌至2009年初全球金融危机以来最低水平——3月份迄今下跌超过24%，欧洲斯托克600房产指数在过去一年里也下跌了40%以上，市值蒸发1000多亿欧元。

房地产一直以来都是对利率最为敏感的行业之一，央行加息周期带来的融资成本上升还叠加了经济预期放缓的打击，因此地产股票被分析师们认为是“欧洲股市中最脆弱的角落”。

摩根大通分析师对房地产发布了新的警告，称收益率可能进一步上升构成“重大逆风”，花旗集团分析师表示，由于欧洲房地产行业正在努力应对更高的偿债成本和房地产估值暴跌，股票价格可能会下跌一半。

花旗分析师们还预测，2023年和2024年，欧洲房地产资产价值将下降20%-40%。

一些分析师预计，即将到来的信贷紧缩将限制房地产公司的融资，而这些公司现在应对债务成本上升和入住率不足的问题已经焦头烂额。

高盛分析师Vinay Viswanathan和洛Lotfi Karou在一份报告中写道，银行业近期的压力引发了对商业房地产行业溢出效应的合理担忧。

该行业继续面临疫情后的不利因素，包括入住率下降、评估价值下降，以及最近违约率上升。再加上融资成本上升、融资需求上升和贷款标准收紧，这意味着未来几个月的基本面背景具有挑战性。

资本管理公司Andromeda Capital Management表示，北欧房地产是一个“对零利率上瘾的行业”，一旦房地产估值适当考虑到更高的利率，潜在的“泡沫”就可能破裂。

麦迪逊国际房地产公司(Madison International Realty)总裁Ron Dickerman说：

5年来，低利率一直是对商业房地产的补贴。这是房地产行业的一次巨大重置。现在所有房地产的价值都可能低于6个月或12个月前。

评级机构穆迪(Moody 's)本周表示，该行业的再融资风险已“显著增加”，持有未来几年到期债务的公司可能会面临更高利息支付带来的特别压力。

不过，美国地产股的表现迄今为止仍略好于欧洲。MSCI美国房地产投资信托指数本月以来下跌8.5%。

牛津经济研究院房地产经济学主管Mark Unsworth表示，美国和欧洲房地产指数的构成可能是表现差异的部分原因：

美国的上市房地产市场要成熟得多。专注于数据中心、自助存储和医疗保健等替代方案的房地产投资信托基金占比更大。欧洲将更多地受到办公、工业和零售业的影响，预计（加息）在这些领域的相对影响将更大。