当房企年报开始强调资产质量
房地产行业从增量时代过渡到存量时代,最重要的转变,就是从追求规模转为追求质量。从规模到质量的转换,是速度和心态的全面转换,必然经历阵痛。
作者 |张雅楠
图源 |图虫创意
三四月是年报季。不出意料,2022年度,房企集体交出了史上最差成绩:销售下滑、营收下滑、利润下滑、开竣工下滑、土储下滑,一些企业甚至连2021年年报都没发出,复牌遥遥无期,行业规模收缩趋势肉眼可见。
但在房企已发布的年报中,我们也看到了一个重要的新变化:万科、华润、保利等房企不约而同地开始强调要提升资产质量,在长租、物流、商业、产业园等持有型资产运营领域发力。
在我看来,这可以看作房地产行业转型最具标志性的时刻。
房地产行业从增量时代过渡到存量时代,最重要的转变,就是从追求规模转为追求质量。
追求规模的过程,简单讲,是在城市化进程中把房子盖起来。在20多年的时间里,房地产行业年销售规模发展至近20万亿、个别房企销售额直奔万亿、中国的人均居住面积接近40平方米。
这一过程中,高杠杆、高负债、高周转模式应运而生,财、地、人等资源被极致调动,满足住房需求的同时也带来高房价、金融风险等一系列问题。
而追求资产质量的过程,需要对持有的房子——不论是住宅、商业还是产业园等——用长远的定力和耐心精细地做日常运营,让房产保值、增值。
从规模到质量的转换,是速度和心态的全面转换,必然经历阵痛。
房地产行业里最典型的例子是民企龙湖,其前任CEO邵明晓说,房企从开发转型做持有,背后当然要有运营、选址、定位、建造的能力,但底层逻辑上,一个公司如果不把杠杆降到稳健,当持有型资产稍微有点规模时,“痛感会让你痛到极致”。
龙湖在2014年转型时经历过这种极致的痛。8年后,在被动的行业盘整下,这种转型要求下刻骨铭心的痛无差别地穿透整个行业,很多企业甚至直接痛死过去。
经历过阵痛,房地产行业转型的底层逻辑已经明晰,外部条件也在逐步构建中。
3月24日,证监会和国家发改委同步发文,支持消费基础设施纳入公募REITs试点,为商业地产等持有型资产真正打开了退出通道;更早的2月20日,证监会启动不动产私募投资基金试点工作,将投资范围限于特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。
两项政策叠加,为持有型资产运营“投融管退”流程中最难的“融”和“退”打开大门,完成了最重要的PreREITs + REITs的底层政策搭建。
我想这也是万科、华润、保利等企业在年报中纷纷强调提升资产质量的信心所在。但拥有资产质量思维,不仅仅是开发商的事情,开发商在其中的占比甚至可能很小。相反,管理着存量住宅的物业公司,管理着商场、物流园区、产业园的专业轻资产运营商都将成为主角。
此外,公园景区、大型城市场馆、轨道交通等基础设施的原始权益人,如地方政府、地方城投公司等也将是这场变革的主要参与者,与房企转型相伴随的是,地方政府也必须逐步放弃对土地财政的依赖,真正构建起运营城市资产的能力。
四五年前,房地产企业掀起过一场改名潮,纷纷去掉名字里的“地产”,要转型做城市综合运营服务商。现在,城市综合运营服务的竞争真正开始了,只是曾经壮志干云的参与者大多风雨飘摇,而新的参赛者正在集结。
The END
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