杰克逊维尔的写字楼市场正在崛起

杰克逊维尔写字楼市场最近一直是投资、租赁和开发活动蓬勃发展的场所。然而，根据仲量联行执行副总裁迈克尔洛夫廷的说法，与其他市场一样，杰克逊维尔进入了大萧条时期，办公楼供应充足，这抑制了租金上涨并推迟了房东提高要价的能力。

Loftin 分享了他对当前市场趋势的看法，并谈到了正在进行的一些最重要的发展。他还列出了最吸引投资者兴趣的杰克逊维尔子市场。

您能告诉我们杰克逊维尔写字楼市场当前的供需动态吗?

Loftin：虽然杰克逊维尔的供需动态各不相同，但在过去几年中，该市大多数子市场都经历了普遍紧缩。Deerwood Park 和与 St. Johns County 接壤的南部地区变得特别紧张，空置率低，新的定制开发项目基本面强劲。

塑造杰克逊维尔办公部门的大局趋势是什么?

Loftin：最近几个月杰克逊维尔市中心出现了一系列资本市场活动。从毗邻中央商务区的填充布鲁克林和河滨地区的复兴，到Vystar Credit Union以 5900 万美元(每平方英尺 160 美元)的价格购买 SunTrust Tower，再到以 2330 万美元(每平方英尺 82 美元)的价格将 BB&T Tower 出售给 Ash Properties )，2018 年的活动比我们过去十年经历的还要多。

Elements of Jacksonville 以 1,860 万美元的价格购买了土地，用于建造 The District，这是杰克逊维尔南岸河畔的一个主要综合开发项目。Augustine Development Group 还为一个新的住宅、零售和酒店项目购买了五块市中心土地。Laura Street Trio 项目正在建设中，Shad Khan 的 Iguana Investments 继续在 TIAA 银行体育场附近的 Lot J 地块上寻求未来的混合用途开发，而 Shipyards 地块的开发谈判仍在继续。最近的所有这些活动都在市中心周围重新掀起了热潮，这个子市场在过去 10 年里一直相对安静。

关于郊区的空置率和租赁率，您能告诉我们什么?

Loftin：转向郊区，因为过去几年 Deerwood Park 写字楼子市场的空置率急剧下降，在那段时间里，房价上涨了近 20%，从而催生了 Gate Parkway 沿线的新定制项目市中心一期和二期建筑以及海因斯的南区。南杜瓦尔地区的租金正在飙升，过去几年租金上涨了近 15%。市场受益于靠近圣约翰县快速增长的居住和就业人口。

过去几个季度，投资者对哪些子市场的兴趣最大，为什么?

Loftin：虽然杰克逊维尔市中心声称拥有 2018 年最引人注目的几笔写字楼投资交易，但巴特勒走廊已经见证了重大活动，过去几个月完成了三项涉及新开发项目的大型写字楼交易。McKesson 和 Web.com 在巴特勒走廊签署了 125,000 平方英尺和 218,400 平方英尺的定制协议，预计两者都将在 2019 年搬入他们的空间。杜瓦尔南部 100 万平方英尺的弗拉格勒中心投资组合县在 2018 年初的交易价格为 1.36 亿美元，是今年杰克逊维尔最大的写字楼交易。

杰克逊维尔的租赁活动和要价如何?

Loftin：总体而言，办公室租金正在上升。Deerwood Park 和 Flagler Center 周边地区的房价涨幅最为显着，在过去两年中上涨了近 20%。得益于邻近的 Deerwood Park 地区的大幅上涨，Southpoint 子市场的要价也出现了小幅上涨，而市中心的房价在过去一年中一直持平。杰克逊维尔市中心的要价因建筑而异，这意味着有些保持相同的价格，而另一些则随着过去几年的积极租赁活动而增加。总体而言，过去几年市中心房价一直在攀升，但速度肯定与郊区不同。

是否有警告信号表明市场正在为房地产周期的下一阶段做准备?

Loftin：在检查杰克逊维尔在上次经济衰退中的表现时，写字楼价格确实有所下降，但与佛罗里达州较大的写字楼市场相比下降幅度不大。自从杰克逊维尔因办公室可用性进入上一次衰退以来，我们首先不得不回填现有的供应，这延长了市场提高利率的能力。大约一年半前，杰克逊维尔开始看到定制活动的增加，这有助于将新的办公用品投放市场。

尽管目前大多数占用新的定制建筑的租户都在市场上并且需要腾出其他建筑物，但拥有几块大而连续的办公空间对于吸引新的市场租户来说是健康和必不可少的寻找这些相当大的块。杰克逊维尔的写字楼部门以有机、谨慎和有计划的方式增长，这应该可以防止市场在下一个下行周期发生时出现空置办公空间过剩。

您认为未来办公楼需求的主要驱动力是什么?

Loftin：与大多数其他市场一样，经济的总体健康状况是写字楼需求的最大决定因素。杰克逊维尔很幸运拥有多元化的经济，港口和物流、金融机构和保险公司是基石行业，而科技等新兴行业也在我们的市场中不断发展。我们经济的扩张和多元化只会继续推动杰克逊维尔的写字楼市场向前发展。