洛杉矶办公大楼获得5.5亿美元

商业抵押贷款支持证券市场正在慢慢恢复活力，城市国家广场 5.5 亿美元的再融资是领先的交易之一背部。摩根士丹利和高盛为奖杯建筑的业主发起了 CMBS 贷款，这是 CommonWealth Partners 和加州公共雇员退休系统 (CalPERS) 的合资企业。10 年期无追索权贷款的固定利率为 2.44%，需要每月只付利息。它由借款人在南花街 515-555 号占据整个街区的 52 层 A 级写字楼的简单利息作为担保。

5.5 亿美元的抵押贷款中的大部分包括 3.3 亿美元的高级 A 票据，该票据将被证券化为 MSC 2020-CNP，这是一项 CMBS 单一资产单一借款人 (SASB) 交易。据克罗尔债券评级机构称，5000 万美元的 A 票据被证券化为 GSMS 2020-GC47。根据 KBRA 的初步评级报告，其余票据预计将成为未来 CMBS 交易的一部分。

Dekel Capital 的管理负责人兼创始人 Shlomi Ronen 告诉Commercial Property Executive，该剧本类似于 2008-2009 年的金融危机，从更简单的单一资产单一借款人 CMBS 交易开始。

“这就是关键。我们将需要完成其中一些单一财产类型的证券化。它们是相对较低级别的交易，让投资者很容易接受，”罗宁说。

物业详情

城市国家广场于 1971 年开发，2013 年被合资企业以 8.58 亿美元收购。据 KBRA 报道，自收购标志性的洛杉矶市中心物业以来，业主已投资约 1.93 亿美元进行升级改造，其中包括 1.27 亿美元用于租户改进和 6600 万美元用于资本支出。该物业拥有 240 万平方英尺的办公空间和 123,375 平方英尺的零售空间，以及 3,240 个停车位。大约 800 个车位位于一个双层地下车库中，2,436 个车位位于北面一个街区的第二个车库中。

该资产的租赁率为 81.4%，由金融服务、法律和创意办公室租户组成。主要租户包括城市国家银行;联邦保险公司;M. Arthur Gensler Jr. & Associates 建筑事务所和几家律师事务所，如 Paul Hastings LLP 和 Jones Day。由于 危机，所有零售租户都关闭了，大多数办公室租户都在家工作。由于的影响，一些办公室和餐厅租户要求减免租金。

KBRA 表示，自 3 月 25 日发放以来，这笔贷款一直是最新的，借款人没有提出任何减免、修改和宽容的要求。根据 KBRA 的报告，这笔贷款由 1,360 万美元的偿债准备金构成，足以支付一年的偿债准备金。抵押贷款的收益和 360 万美元现金股本用于偿还大都会人寿和纽约州教师退休系统提供的现有债务。