旧金山的写字楼市场显示出生命的迹象

随着 2020 年需求骤降，旧金山很容易被贴上短期内最不景气的写字楼市场之一的标签，如果不是最严重的话。虽然目前的基本面可能没有多少让人感到安慰的空间，但对未来的看法比表面上要多。

“租赁需求在 2020 年下降了 70% 以上，因为大多数租赁办公空间的公司都执行了在家工作的战略，”世邦魏理仕执行副总裁马克克里斯蒂尔森告诉Commercial Property Executive。

旧金山写字楼市场面临的严峻挑战因技术巨头的搬迁以及接受更持久的远程工作文化的计划而突显出来 ，从而推高了直接可用和转租办公空间的空置率。

截至 2 月，旧金山的整体空置率为 12.8%，同比上升 550 个基点。CommercialEdge 的数据显示，地铁有超过 1130 万平方英尺的直接可用空间，近 700 万平方英尺被挂牌转租。

尽管空置率不断上升，Transwestern 旧金山办事处的高级副总裁 Peter Conte 认为，地铁一直是最具活力的城市之一，“比一般市场更快的繁荣和萧条”，因此也必然会更快地复苏. 他还指出，虽然市场上有大量的转租空间，但这也标志着初创集团有机会扩大和利用新的可用空间。

康复途中

据 Newmark 最近的一项研究，旧金山的转租空间可用性在最近几个月趋于稳定，与 2020 年第四季度相比甚至出现了小幅下降。一些转租空间很可能是投机性上市的，主要是希望获得支付租金成本，而不是对长期足迹缩减的预期。更重要的是，研究人员指出，部分转租空间正在退出市场。

随着疫苗接种活动的开展，办公室用户变得越来越乐观，并开始考虑重返办公室的想法。“写字楼需求正在上升。缓慢但肯定的是，疫苗和对常态即将到来的认识已经启动了 FAANG(Facebook、亚马逊、苹果、Netflix 和谷歌)的需求。随着 FAANG 的需求，其他人启动项目的“安全”也随之而来，”Avison Young 旧金山办事处的负责人兼董事总经理 Nick Slonek 指出。

Slonek 还指出，到 2021 年，湾区的办公室查询增加了 60% 以上。“旅游活动增长了 30% 以上，提案活动同比增长了 40% 以上，”他补充说。

根据 VTS 的办公室需求指数报告，该报告根据潜在租户的办公室参观跟踪租户兴趣，旧金山的办公室需求从 2020 年年中左右的最低点反弹了近 95%。这可能会导致未来几个季度的租赁活动更加强劲，从而推动湾区的写字楼市场更接近复苏。

现在谁在旧金山租房?

Briggs Development 的总裁杰弗里·罗杰斯 (Jeffrey Rogers) 是一家在湾区开发和管理办公楼的公司，他注意到，随着公司对大流行之后的需求越来越有信心，布里格斯的投资组合中的租赁活动有所增加。“随着大流行的发展，我们确实看到一些租户在租约到期时搬出，但我们很高兴有新租户租用空间，并且正在进行更多的租赁对话，”他说。

目前，市场上最活跃的租户是专业服务和生命科学公司及其附属公司。Conte 表示，这些公司“倾向于寻找灵活、多用途分区、大/开放格式的空间，这些空间不能从家庭办公室复制，并且可以在未来根据业务需求调整使用”。

事实上，空间类型及其位置对于决定未来办公楼的成功至关重要。The Exchange 在 16 日创纪录地 以 11 亿美元的价格出售，这是旧金山 Mission Bay 社区 750,000 平方英尺的办公资产，体现了办公室业主和租户的未来需求。获得 LEED 白金认证的建筑是 Dropbox 的总部。然而，这家科技公司采用了永久的远程工作策略，并提供了一半的建筑物转租。

Vir Biotechnology 16 日在 The Exchange 转租了近 134,000 平方英尺，约占 Dropbox 投放市场空间的三分之一。据《旧金山纪事报》报道，上周，Dropbox 证实已与药物开发公司 BridgeBio 签署了另一份 52,604 平方英尺的租约，标志着该物业的第二笔生物技术交易。

Slonek 表示，与此同时，专业服务租户大多正在更新，通常以较低的价格，或试图通过降低入住成本或抓住机会提高质量来利用当前的市场状况。

Slonek 预计，今年下半年科技公司的租赁活动将增加。他补充说，就目前而言，这些租户“正在利用预先构建的、前期资本支出较低的交易，这将有助于他们的扩张，从而将重大决策推迟一段时间”。

尽管如此，到 2021 年第三和第四季度，湾区应该会慢慢恢复原状。“我们预计到 2022 年需求和总租赁活动将恢复到'正常'平均水平，”Slonek 说。“一旦数据点开始有规律地进入市场，房东和租户都将能够更好地做出重大决定。在那之前，我们将继续看到专业服务和技术公司之间的零星活动，”他总结道。