持续的经济复苏如何塑造CRE的未来

随着经济过热从中出现，商业房地产投资者需要评估其资本配置的最佳策略，以及他们愿意承担的风险类型。私募股权公司 KBS 的联合创始人兼首席执行官查克·施赖伯 (Chuck Schreiber) 和高力 (Colliers) 资本市场和东北地区总裁大卫·阿姆斯特丹 (David Amsterdam)就商业房地产行业未来面临的挑战和机遇接受了商业地产主管的采访。

考虑到疫苗的推出，您预计经济复苏将如何展开?

施赖伯：我们对未来几个月及以后该国经济复苏的步伐充满信心。撇开强生疫苗面临的挑战不谈，由于疫苗广泛可用，人的舒适度似乎很高。事实上，最近在一天内注射了创纪录的 460 万剂，这种情绪正在改变商业世界的文化。

例如，在过去两个月中，参观我们可用空间的潜在租户数量显着增加。在的早期，我们可能会看到一两个公司代表参观我们的建筑物，但在过去 90 天内，我们看到每家公司最多有四人参观这些物业，包括人力资源主管和首席财务官。

阿姆斯特丹：随着大约一半的成年人至少接种了第一剂 疫苗，3 月份就业增长强劲的报告以及救援计划的通过，经济有望强劲反弹。

强劲的支出、不断上升的 GDP 预测、增加的商业投资、工业生产、税前企业利润、低利率、额外的就业增长以及假定的家庭形成，最终将推动全国房地产资产类别的改善。

我们已经从今年的疫苗推广中看到了好处——在限制最严格的城市中心，活动正在回暖，重返办公室指日可待，人们重新购物，支持当地、区域和国家零售商.

您认为哪些房产类型的机会已经成熟，您打算避免哪些房产类型?

Schreiber：酒店业是受 影响最大的行业之一。我们预计不会进入该领域，因为它不符合我们目前的投资标准。

随着我们从中走出来，我们相信写字楼行业的表现越来越好。国内媒体报道称，CEO 非常相信在家工作的团队比在办公室工作的团队效率低。此外，根据 Gensler 最近的一项调查，大多数人希望在办公室度过他们正常工作周的大部分时间。

我们重视一流的 A 级写字楼资产，拥有各种信誉良好的租户，这些租户位于表现最佳市场的主要商业区或著名城市中心 在这些市场中，我们寻求最优质的资产靠近公共交通和步行设施。这些地区是员工希望并可能在后继续希望的地区。

我们资产的租金收取和租赁活动继续支持这一点。在过去六个月中，我们物业的租金回收表现优于整体写字楼市场，后者约为 95%，而我们的这一比例接近 99%。在整个期间，我们还成功租赁和更新了超过 200 万平方英尺。除此之外，我们预计写字楼物业将长期保持其估值，并在整个期间保持相对稳定，进一步表明对核心地点优质写字楼的持续需求。

阿姆斯特丹：投资者正在全国寻找机会。由于电子商务的本土化和国内生产的增加都是强劲的顺风，因此工业需求仍然很高。最近的苏伊士运河中断可能会增加该行业的进一步需求，因为很明显可以很容易地颠覆分销渠道。

多户住宅的上限率继续压缩，因为这种产品类型的需求一直很强劲，尤其是在市中心以外，而且我们看到二级市场上的多户住宅销售活动有所增加。与大城市不同，二级市场没有出现负净迁移，在一些地方，甚至出现了租金增长。

投资者正在追逐增长，并继续压低资本化利率。如今，高增长市场仍然是投资者的首选。生命科学是一个高度集中在少数几个市场的行业，它一直是一个增长领域，而且仍处于早期阶段。许多投资者正在向该行业分配资金，推动波士顿等市场的投资销售量。医疗办公室、净租赁零售、冷库和数据中心也在投资者的购物清单上名列前茅。

您认为远程工作和不断变化的现场工作关系将如何影响今年的办公行业?

Schreiber：我们一直在与我们的租户进行讨论，他们中的大多数租约将于 2020 年或 2021 年到期，已经至少续签了 12 到 18 个月。最初，雇主被吸引在家工作，因为管理费用较低，他们可能会降低员工的薪酬方案，并且解决了许多停车问题。

现在，许多上班族已经过去一年在家工作，他们害怕错过，担心自己与公司脱节。我们看到许多公司开始将他们的团队带回办公室，同时对员工对 的担忧保持敏感。随着公司宣布将员工带回办公室，许多公司似乎也在效仿他们，因此我们预计这种趋势将继续下去。

阿姆斯特丹：这将是发现的一年。一旦租户将他们的团队带回办公室，他们将能够更好地规划 2021 年及以后的办公室工作。没有一个明确的答案。文化对公司及其成功极其重要，而这种文化是在人们聚在一起时形成的。

通过视频通话培训新员工非常困难。许多工人已经看到了从“在家工作”到“在工作中生活”的心理转变，远程工作疲劳已经开始。

调查结果相互矛盾，但总的来说，员工希望比之前有更多的灵活性。这是否会导致占用空间减少仍有待确定。

从历史上看，外国投资者一直专注于沿海市场和奖杯资产。他们是否开始涉足二级市场和不同类型的资产?

Schreiber：这是一个很好的问题，因为它显示了离岸投资者的观点在过去 15 年中发生了怎样的变化。来自亚洲的投资者过去尤其关注太平洋沿岸的沿海社区以及纽约和华盛顿特区等主要市场

然而，近年来，大约一半的各种规模的国际投资者已经认识到投资各地的另类优质市场的好处，如达拉斯、休斯顿和德克萨斯州奥斯汀;亚特兰大; 和盐湖城。这些好处包括潜在的稳定投资回报率、更少的竞争和比许多较大市场低得多的采购价格。KBS 不断评估这些市场的机会，因为它们定位于长期增长。

阿姆斯特丹：跨境资本倾向于关注主要资产类别内的一级市场，而这些市场因资产类别而异，为众多市场的外国投资提供了机会。在 2021 年初，跨境投资者一直是净卖家。这是继 2020 年之后的净买家和 2019 年之后的净卖家之后。自 2018 年以来，机构投资者一直是最大的净买家，其次是所有主要资产类型的外国投资者。

您如何看待迄今为止 CRE 的表现?您对今年剩余时间的期望是什么?

Schreiber：我们对接下来的几个季度持乐观态度。自 2020 年第四季度以来，参观我们可用空间的新潜在租户的数量显着增加。这些公司正在考虑在之后将为员工提供的环境类型。他们希望通过为团队提供高质量的工作环境来鼓励他们返回办公室。

在过去的三个月里，人们越来越渴望走出家门回到工作场所，我们预计这种热情会随着疫苗在全国范围内的普及而增长。我们很高兴看到未来 90 天会发生什么，并期待办公行业的美好未来。

阿姆斯特丹：随着第一季度空置率上升和负净吸纳量，写字楼基本面继续疲软。然而，转租空间增加的步伐正在放缓，租金继续保持高位。大型银行表示希望重返办公室，为需求提供支持。

科技市场也出现复苏迹象，主要租户寻求更多空间。这将推动加州硅谷等市场的新活动;奥斯汀;丹佛;罗利，北卡罗来纳州;和纽约市。一个具体的例子是谷歌，它宣布在其房地产投资组合中投资 70 亿美元，并正在召集其团队回到办公室。预计其他科技公司也会效仿。

工业需求依然强劲，随着就业增长的增加，多户家庭需求得到支撑。持续放宽限制和增加支出将有助于零售业。随着人们再次开始旅行，酒店入住率正在缓慢提高。复苏将是不均衡的，一些房地产类型和市场处于领先地位，而另一些则需要更长的时间才能反弹。经济复苏将继续支撑商业地产需求。