广州旧改新模式落地，楼市真正的变数，来了

近几天，由市里印发的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》，正式下发。

很多人或许对“做地”的含义还不太了解。

简单来说，如果说开发商盖楼是烹饪的话，那“做地”就是准备食材。食材的供应、价格和品质，会直接影响到食品的产出。

这份文件要做的，就是确认接下来广州生产“食材”的方式和流程，尤其是旧改这一广州未来最大的食材“供应商”。

实际上，早在上个月，广州新的“做地”模式，就已经传得沸沸扬扬，并且向各方征求意见。而这一次，是首次有正式文件，确认新模式。

当然，这份文件，更像一份指导性文件，主要是为接下来广州如何“做地”制定一些原则。

海珠康鹭片区

第一，是确定做地和土地收储分离的模式。

以往，广州的旧改模式，主要是由政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选出合作的旧改企业。后续的拆迁、补偿、复建、融资等，基本全由合作企业主导。

这种模式，在过去虽然有过不少成功案例，例如琶洲、猎德、杨箕等，但近年来也受到部分企业“暴雷”影响，导致一些旧改项目有烂尾风险。

而这份文件首次确认了，接下里广州将按照做地和土地收储相分离的原则。

前期的征收、补偿等，均由政府确认的做地主体独立开展。

将“生地”做为清清白白、可以直接开发的“熟地”后，再由政府收储，放到招拍挂市场上出让。

广州作为参考的“杭州模式”

这种方式，就是把旧改最复杂、最难的环节，交由政府及国企主导，可以很大程度上减少旧改的风险。

据悉，一些之前推进到一半“卡壳”的旧改项目，就会通过官方做地主体的介入，进一步推进。

第二，是确定做地主体，以及相关的支持措施。

从上文也可以看到，接下来广州旧改的推进，很大程度要仰仗于政府确认的做地主体。这份工作，自然也不是一般企业能做到的。

本次，认定的市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企。

此外，各区政府，也可以认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。

当然，做地主体的选择面也没有完全被限死。文件中也提到，条件成熟的其它做地主体，可以报市政府审定。并且重点城市更新片区，可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体。

总之，留有了一点灵活操作的空间。

针对做地主体需要投入的巨大资金，一方面，是前期鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等金融工具，以及社会机构设立专项基金，对做地主体提供资金和融资的支持；另一方面，是后期，在地块有新用途后，按照市场评估价的一定比例向做地主体提供补偿。

而根据我们之前了解到的消息，各个旧改重点片区，将由市级做地主体“划片”负责。

第三，是推进做地的“提速”。

主要分为两个方面：

首先，是探索“点状征收”。

拆迁的区域，如果已签约的面积和业主比例均超过95%，并且确实无法协调一致的，政府可探索依法对未签约部分房屋和集体土地实施征收。

这一点，无疑是针对拆迁中可能遇到的“钉子户”，避免类似冼村这样旷日持久的旧改案例再次发生。

其次，是加快做地方案的审批，并且要求各部门加强对做地工作的支持。

简而言之，各方要以旧改为重，尽力配合。

从年初以来，广州的各次重要会议、文件中，都把旧改放在重中之重的位置。

127个旧改，36个年度重点计划，2000亿元投资目标。

要顺利、平稳完成这样恢弘的计划，避免大刀阔斧推进过程中可能遇到的问题，自然，就需要新的模式。

虽说有其它城市的范本在前，但广州未来能走出怎样的旧改之路，依旧值得我们见证。

旧改的推进，不仅能让城市的面貌革新，也会进一步释放更多的商品房供应，以及新的购买力（如拿到拆迁补偿款的村民）。对于片区楼市，自然会有很大的影响。

不过，即便践行新模式，旧改依旧会是慢工出细活的工作。

短时间内，还不用担心旧改会带来足以冲击广州整体市场的海量供应。但部分已经提上日程的片区，或许会很快迎来转机。

根据我们收到的风声，今年推进“做地”的重点片区，主要是广州新中轴线(海珠)片区、罗冲围片区、广州火车站片区、环五山创新策源区等四个，并且都与市级做地主体达成了意向。

这四个片区的改造，预计会进一步提速，也将给接下来广州的旧改工作树立范本。

虽说商品房的供应，还不会那么快跟上，至少还等等多两三年，但这四个片区内的居民来说，可以期待下片区面貌和生活品质，能尽快迎来提升。

最后，如果你对旧改感兴趣，欢迎添加我们客服VX：13059164884，发送“旧改”加入相关讨论群，也可以预约明晚的直播与我们聊聊。

免责声明:

本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。