富豪仍然购买房产!北上广深单价超过15万的高端成交超过千套,杭州豪宅拍卖溢价达到320%

本文来源:时代财经 作者:刘新歌

房地产市场仍在缓慢修复,成交持续低迷。不过,豪宅市场却是另一番风景。

CRIC数据显示,今年前三季度,重点64城总价1000万以上的豪宅共成交4.2万套,同比增加9.03%;其中,有15个城市千万级豪宅成交套数超2022年全年。此外,单价15万元/平方米的顶豪成交1157套,是去年全年成交量的2倍之多。

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拍卖市场的豪宅同样很抢手。10月18日- 19日,杭州中海钱江湾一套179.89 平方米的江景豪宅在阿里资产网进行商业拍卖,共有33人报名参拍。拍卖进行了近27个小时,竞价227轮,最终以2100万元拍出,折合单价11.67万元/平方米,较起拍价“溢价”320%。

豪宅研究院院长朱晓红对时代财经称,豪宅客户为高净值人群,这类人用于消费的资金占其总资金的比例不太大。豪宅也不会进入大众市场,市场圈子基本就是财富人群,因此受市场波动的影响较小。

拍卖也疯狂,杭州江景豪宅四年涨千万

中海钱江湾位于杭州市上城区,是钱江新城金融城核心一线江景大盘,举步可至钱塘江堤岸。它是中海地产在杭州开发的第一个高端纯改善精装项目,2018年首次开盘。上述被拍卖房源位于5幢1单元28楼(总层高30层),建筑面积179.89平方米,含四房二厅三卫,南北朝向。

这套豪宅吸引了33名参拍者,超6.2万人次围观,2231人设置了提醒,网络竞价227轮,其竞拍之激烈在近期杭州房产拍卖中并不多见。

受托进行此次拍卖的杭州至厚科技信息公司(下称“至厚科技”)的应先生对时代财经称,拍卖火爆亦超出其预期,主要是房子具有稀缺性,属于正宗一线江景房,“其次是拍卖平台的强大流量,仅挂牌一个月就有6万多人次关注。报名参拍的人来自全国多地,甚至还有一个在意大利工作的杭州人。”

500万元超低起拍价也是吸引多人关注的重要原因。时代财经查询发现,该豪宅曾于2022年11月在阿里资产网首次上架,彼时起拍价高达2249万元,折合单价约12.5万元/平方米,但无人报名,围观量也仅4153人次,最终被业主撤回。

此次拍卖虽起价低,但在激烈竞争下,价格最终回归市场正常水平。在钱江新城从事房产中介10余年的汪霖(化名)对时代财经称,中海钱江湾开盘时房源全部不对外,茶水费高达60万元-120万元不等,目前该楼盘成交均价约12万元/平方米。“业主诚心卖,也曾在我们店挂牌,挂牌价2380万元,拍卖成交价与其保留价也差不多。”

尽管最终成交价不及上次起拍价,这套2019年9月取得房产证的房子还是显示出豪宅在保值、增值方面的优越性。杭州看房网“一房一价”信息显示,该套房购入总价为1032.39万元,折合单价约5.74万元/平方米。如果不算税费和利息等成本,单从账面算,业主持有四年赚了近1068万元。

至厚科技主要承接1500万元以上房子的拍卖业务。对于豪宅在当下房地产行情中的独立表现,应先生称:“这是‘二八定律’,无论什么经济环境下,总有20%的群体不受大环境的影响。”

值得一提的是,杭州近期对住房限购政策的优化对市场亦起到一定作用。10月16日,杭州发布楼市新政,将限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。杭州市户籍家庭在限购范围内限购2套住房,非杭州市户籍家庭在杭州有社保或个税缴纳记录的,可在限购范围内购1套住房。此外,新落户群体不需落户5年也可在限购区购买2套住房。无疑,新政在短期内增加了一定数量的房票。

楼市低迷,豪宅成交一骑绝尘

因产品高端且极具稀缺性,豪宅一直是财富和社会地位的象征,因此备受高净值人群追捧,即便存在复杂债务关系而被司法拍卖的豪宅也常常很抢手。

今年8月28日,有“沪上第一豪宅”之称的上海华洲君庭一套法式风格独栋花园别墅以总价2.85亿元在阿里资产网拍出。该房产评估价3.16亿、起拍价2.21亿,在5人参拍、30轮竞价后,以约2.85亿元成交,成为上海法拍第三高价住宅,竞得人为知名量化私募明汯投资的创始人、董事长裘慧明。2021年9月,该小区一住宅以约3.15亿元成交,创中国司法网络拍卖单套住宅成交价之最。

放眼全国,豪宅行情也远优于楼市整体表现。CRIC数据显示,在楼市陷入脉冲式复苏行情时,高端市场表现出较强的韧性,核心区豪宅项目更是“一房难求”,受到高净值人群追捧。今年前三季度,重点64城总价1000万以上豪宅成交4.2万套,同比增加9.03%。其中,四大一线城市千万级豪宅成交占比接近七成,二线及三、四线城市千万级豪宅成交套数也较去年同期分别增长21.26%和22.58%。

上海豪宅的成交一骑绝尘,各总价段的成交量均为全国首位。具体来看,总价1000万元-3000万元的豪宅成交11415套,3000万元-5000万元豪宅成交582套,5000万元以上豪宅成交140套。

广州千万级豪宅的成交则创下历史新高,前三季度共成交3817套,较2022年全年增加22.5%。从日均成交规模来看,2022年日均成交套数为8套,今年前9月日均成交14套,每日较去年增加6套。

中小城市豪宅市场也好于去年。今年前9月,有15个城市千万级豪宅成交套数已超2022年全年,其中三四线城市金华、菏泽、江阴和呼和浩特前9月总价1000万元豪宅已较2022年全年翻倍,增幅排名第一的金华成交了30套,较去年全年增加900%。

上述64城单价15万元/平方米以上的顶级豪宅共成交1157套,较去年同期大增193%,超去年全年成交量2倍多。四个一线城市是该类产品的主要市场。北京成交821套,远高于去年同期的7套成交量,也带动整体成交数据上行;上海成交303套,同比基本持平。广州、深圳则分别成交了19套、11套。

朱晓红认为,豪宅具有较强的保值、增值性,关键时刻还能抵御风险,因此富豪人群热衷购置豪宅。虽然目前楼市前景不太明朗,但总体来说有回暖迹象。一线城市仍是人口集聚,尤其是财富人群集聚的地方,因此也是豪宅最有市场的地方。

不过,克而瑞认为,此前部分豪宅项目一、二手房价格倒挂,存在一定的套利空间,随着豪宅套利空间持续收窄,投资投机的需求会逐步退潮,高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件。