二手房反弹背后·综述

春节过后，房地产市场出现回暖，尤其是二手房成交量反弹明显。

据诸葛找房，今年第11周（3月6日-3月12日）重点10城（北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、杭州、厦门、东莞、佛山）二手住宅成交量为23408套，环比上涨3.75%，连续6周上涨。虽然上周（3月13日-3月19日）成交量环比下降4.99%，但仍处于历史高位水平。

易居研究院数据显示，2月份全国8个重点城市（北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门）二手住宅成交套数为79438套，环比增长78％，同比增长96％。观察历史数据，当前成交数据创下了20个月来的新高，即2021年7月份以来的月度最高值。从这个角度看，二手房交易行情明显好于市场预期。

不过值得注意的是，在多地二手房成交量反弹的同时，二手房挂牌量也不断攀升。链家平台显示，2月北京、佛山等十余城二手房挂牌量超过10万套，其中苏州、南京、天津、重庆4个城市的挂牌量更是突破15万套。

多位业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前挂牌的业主一部分为有换房需求的业主，通过“卖一买一”的方式置换名下房产再购买新房进行改善。另有一部分为早前高位买入的业主，在市场活跃度提升的当下，以期卖出房产置换资金。“在消费端还没有及时跟上时，会出现在售房源量较多的情况。二手房的市场交易机制与新房不同，不能用新房库存的思维来看待二手房在售房源的增加。”

多城二手房挂牌量超10万套

春节过后，去年以来的楼市利好政策逐步发酵，前期积压的购房需求逐步释放，叠加今年以来多城贷款额度相对宽松、贷款利率下调以及部分城市松绑限售等，看房热度回升，带动二手房成交连续6周上升，多次刷新近两年成交峰值。

据诸葛找房统计，上周（3月13日-3月19日）重点10城二手住宅成交量为22239套，环比下降4.99%，虽然二手房成交止升转降，但仍处于历史高位水平。

据贝壳研究院监测数据，2月重庆二手房成交套数突破1万套，环比、同比分别增加55.59%、50.07%；杭州二手房成交套量从1月的2076套增至2月份的5821套；长沙2月二手房成交4370套，创下自去年8月以来新高。

不过，记者梳理发现，目前在链家平台上，已经有北京、佛山、合肥、杭州、广州等十余个城市二手房挂牌量超过10万套，其中苏州、南京、天津、重庆四个城市的挂牌量已经突破15万套。进入2月以来，各地挂牌量的增长尤为明显。

中指研究院市场研究总监陈文静3月22日通过微信告诉记者，去年二手房交易相关优化政策频出，2022年8月起，济南、深圳等地推行“带押过户”交易模式，随后全国多个城市跟进，该模式可明显缩短二手房交易周期，并降低一部分交易成本；2022年9月底，财政部、国税总局发布新政，一年内换房可享受个税退税优惠，二手房交易成本进一步降低；同时，成都、长沙等部分城市出台政策调整限售年限要求。“这些优化政策的出台，在供求两端推动了二手房市场活跃度提升，一定程度带动了二手房挂牌量增加。”

数据来源：CRIC、易居研究院

以深圳为例，据深圳中原研究中心统计，2月深圳二手住宅过户套数为2509套，环比上升80.4%，同比上升187.7%；二手住宅成交23.6万平方米，环比上升80.0%，同比上升188.3%。从涨跌幅来看，2月各区在售套数涨幅均超2成。截至2月底，深圳的二手房在售房源数量较1月出现大幅度上升，达2.9万套，逼近去年高位。

再看杭州，据贝壳研究院数据，2月杭州二手房网签单量达7396套，环比1月增长133%，与去年“5·17”新政后的6月网签量相当，为2021年6月以来20个月的网签最高值。不过2月份二手房网签均价较1月份下滑2.2%，处于“量升价跌”态势。

事实上，“量升价跌”也是多个主要城市二手房市场的普遍现象。据广州中原研究发展部数据，广州2月二手房网签均价为29261元/平方米，环比1月微跌2.8%。

二手房市场分化态势或加剧

在中指院统计的全国70城二手房价格指数中，2月份价格指数出现同比增长的仅成都、北京、上海等7个城市，其余城市二手房价格指数均是同比下跌状态。

多个城市出现“量升价跌”，从根本上看是二手房市场分化态势加剧的写照。据深圳中原研究中心数据，2月二手住宅套均总价为682万元，环比下滑26.9%。从成交总价段的分布来看，2月350万-500万元价段二手房成交占比24.5%，升幅最大；250万-350万元价段成交占比18.2%，下滑6.3%，跌幅最为明显。

陈文静补充道，二手房源在配套资源、交通资源、房龄等方面间的差异更为直观地反应在成交价格之中，交通便利、配套资源优质的二手房源更受购房者青睐，而区位、配套资源优势较弱的房源则较少受到关注，二手房市场分化态势或延续。

二手房挂牌量短期之内迅速增长，也是当前市场复苏的体现之一。春节前市场表现低迷，市场部分被挤压的需求开始释放，楼市回温也加强了买卖双方的交易意愿。

数据来源：CRIC、易居研究院

“二手房挂牌量增加是市场复苏的一个过程，当市场预期转好，部分二手房业主要改善换房，就需要先卖后买，在消费端还没有及时跟上时，会出现在售房源量较多的情况。挂牌量上升也要结合挂牌价的变动情况，贝壳研究院监测显示，目前二手房挂牌价总体平稳，有部分市场较好的城市挂牌价小幅上涨，并不是大规模降价抛售。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐3月22日通过微信向记者分析指出，“从中长期看，随着一些城市限售政策放开或限售到期，新房进入到二手房市场，二手房市场必然进入扩容的过程，这正是我国房地产进入存量时代的表现。二手房的市场交易机制与新房不同，不能用新房库存的思维来看待二手房在售房源的增加。”

陈文静认为，短期来看，在政策的持续优化下，重点城市二手房挂牌量或保持在高位，但值得关注的是，随着二手房前期积压的住房需求释放后，未来市场活跃度或有所回落，有望一定程度减弱部分业主的挂牌意愿。